组织架构“与时俱变”，已成为房企新常态。

据不完全统计，今年以来不到三个月时间，奥园、万科、金地、新城等多家房企进行组织架构调整，涉及的房企数量达7家。而据可研智库统计，2020年，至少20家房企主动进行了组织变革。

其中，奥园从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块，可见其多元化的决心；另外，其在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下旧改项目，则意味着存量时代，城市更新将成为公司未来发展的重要方向。

万科南方区域城市更新业务独立，城市更新和办公、商业、EPC&代建，养老、酒店一起成为独立军种业务，跟战区协同，专业化运作，市场化发展。

机构认为，房企组织变革加速既有外因，又有内因。告别高增长、高利润的房企步入冷静期，未来企业面临的不确定性有所增强，迫使其必须进行战略转向，组织的变化紧密承接战略，因此房企在近年积极进行组织变革。

01

奥园再次进行组织架构调整

3月11日，中国奥园集团股份有限公司（股票代码：03883.HK 以下简称“中国奥园”）董事会主席郭梓文在内部会议上透露将启动新一轮组织架构调整，以大集团统筹直接管理旗下两大集团地产开发业务，调整后，奥园地产集团与商业地产集团将从四级管控变为三级管控。

据知情人士透露，此前该公司的地产集团、商业地产集团均可从事地产项目的开发，有部分业务重合，未来这两个二级集团在各自业务的侧重点上将进一步明确及细化，相关的人员调配目前也尚未到位，预计3月底才能尘埃落定。

中国奥园将地产开发业务收归大集团统筹的另外一个目的是希望加强城市更新业务的转化与拓展。因此，地产集团、商业地产集团未来都还可以继续开展城市更新业务，彼此依然存在相互竞争的关系。

据了解，中国奥园已形成“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业”等产业板块。此次的调整主要是涉及地产集团和商业地产集团。虽然名称上有所不同，但商业地产集团并非只专注于商业项目的运营，旗下也有住宅开发、城市更新等业务。因此，这两个二级集团被统归为地产板块。

首先启动的便是地产集团和商业地产集团区域组织架构的调整，目的是精总部、强区域，提高区域项目管理效益。在2020年的中期业绩会中，中国奥园的管理层曾表示，要以区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，让更多城市进入当地销售TOP10/TOP20，实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。

据了解，区域层面的调整已在2021年1月初完成，重组整合后，该公司希望尽快出现100亿元、200亿元销售规模的区域公司。

更高层面的组织变化也在同步进行。2021年1月25日，广东奥园悦康控股集团有限公司（以下简称“悦康控股”）注册成立，注册资本30亿元。悦康控股将统管中国奥园旗下的非房业务，即科技、健康、医美、文旅、金融、跨境电商、教育等产业。这意味着，中国奥园正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块。

除了将地产开发业务收归大集团管控外，中国奥园还计划在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。未来，地产集团与商业地产集团将集中优势、集中资源进一步聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

02

万科南方区域城市更新业务独立

今年3月，万科北方区域和上海区域，发生了两则最新的管理层变动：

1、原温州万科总经理张强调任青岛万科总经理，兼北方区域BG合伙人。

2、任命王喆为大连万科总经理，兼北方区域BG合伙人；潘猛不再担任大连公司总经理，继续担任北方区域BG 合伙人。

此外，万科南方区域广州城市总也有变动：

1、原青岛万科总经理曹江巍，调任广州万科总经理，兼南方区域BG合伙人。

2、原广州万科总经理李升阳，调任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理，继续担任南方区域BG合伙人。

据界面新闻，一位万科南方区域内部人士透露，李升阳在任广州万科总经理一年半时间内给公司筑牢了基础，现在南方区域城市更新公司已独立成军，希望调任李升阳能牵头突破。

去年9月25日，万科南方区域媒体会上，万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉曾透露，在不久的将来，集团批准后，南方区域会成立继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。

万科搭建了南方区域新的业务管理架构，以歼-20战斗机模型为比喻，称为“一体、两翼、双核”。

所谓“两翼”是指战区公司和军种业务，要求战区深耕所在城市，力争数一数二，这些城市具体包括深圳、广州、东莞、佛山、福州、长沙、南宁、厦门、中山、珠海、海南、惠州、江门以及万溪。

城市更新则和办公、商业、EPC&代建，养老、酒店一起成为独立军种业务，跟战区协同，专业化运作，市场化发展。

孙嘉坦言，过去几年万科南方区域投资到城市更新的资源确实少了，2019年南方区域的军种业务还只有后面五个，2020年特意加上了城市更新。

万科目前在广州布局的城市更新项目并不多。去年11月，因无法平衡复建与融资成本，广州万科还退出了跟踪多年的广州荔湾葵蓬村旧改。

克而瑞数据显示，目前万科在全城“加速旧改”的广州仅有3个城市更新项目，用地面积为229万平方米，在参与广州旧改的房企中仅排名第14位，前三名依次为升龙、星河控股、时代中国，旧改面积分别为967万平方米、939万平方米、555万平方米。

03

金地裂变：多家城市公司独立

最近，金地旗下多个核心城市公司独立出来，意在加强一二线城市深耕的能力。

例如，以前金地华东区域公司和金地上海公司是一体的，一班人马又管区域又管城市。

现在，金地上海公司实体化，各职能将拥有独立团队，有助于在上海的进一步拓展和深耕。

同样的动作，也发生在金地的其他核心城市。例如，金地北京、杭州、沈阳，分别跟华北、东南、东北区域本部分离。

独立后的城市公司，依然向区域平台汇报。独立的意义在于，做强区域本部核心城市，用更完整的团队和授权加强深耕。

事实上，金地在上海的实力本来就很强。数据显示，金地上海2020年销售额209.5亿，位列上海市房企第七。这个销售额，相当于一家百强房企全年的业绩总和。

04

花样年

今年1月份，花样年进行组织架构调整和核心人员调整。

一、组织架构调整

1、包括设立高端销售部；

2、项目管理部更名为工程管理部；

3、原运营管理部中，组织绩效管理职能拆分，其中：地产集团公司级（含区域）层面绩效管理，包括经营考核指标建议，目标值设定，考核实施（含经营分析）及考核结果出具（最终经审计审定）等由中国集团预算规划部统筹；地产集团公司级经营考核指标下的各部门组织绩效至部门设定，考核，个人及考核落地实施，考核结果具体应用（包括奖金、晋升、淘汰等）等由地产集团人力资源部（含区域人力资源部）负责组织推动。

二、核心人员业务分工及任命

1、潘军先生继续分管市场策划部、客户研究部、行政管理部；

2、张惠明先生继续分管投资并购部、采购管理部、供应链公司，不再分管运营管理部、客户关系部；张惠明先生协助CEO对各区域、区域（筹）及城市公司的经营管理进行统筹、协调；

3、赵英华先生继续分管成本合约部，不再分管项目管理部；

4、李万先生分管销售管理部、高端销售部；

5、孙国军先生继续分管人力资源部；

6、茅勤先生继续分管产品研究部、设计管理部；

7、任命王远志先生为地产集团副总裁，分管运营管理部、工程管理部，客户关系部；

经过此次组织架构调整，花样年总部架构将由13个大总部部门组成，包括市场策划部、采购管理部、产品研究部、设计管理部、投资并购部、运营管理部、客户关系部、销售管理部、高端销售部、工程管理部、成本合约部、人力资源部、行政管理部。

05

世茂&新城

1月，世茂和新城都对自身组织架构进行了调整。

世茂，是将原来的9个区域公司调整为7个，拆分了长三角区域三个公司及大湾区的两个区域公司。

按照他们内部的说法，是3大区域 2个地区公司。

具体是苏沪区域（由原苏沪地区整合山东地区、除杭州外的长三角地区而来），浙江区域（由原浙江地区整合华中地区、杭州而来），海峡发展（由原世茂海峡整合粤桂地区而来），西部地区，华北地区。

新城，是将住宅开发事业部原19个区域公司的架构调整为14个大区，商业开发事业部则由3大区域公司裂变为4大区域公司。

调整后，住开下设沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区14个大区。

商开则是中区更名为东区区域公司，又新增西区区域公司，自此形成东南西北4大区域公司。

裂变，多是要冲刺发力，而聚变则是把零散的个体打造成有合力的组织共同体，提升战斗力。

按照《我在碧桂园的1000天》一书所说，百花齐放之后，就是群雄并起，再是锄弱扶强。

所以，从裂变到聚变背后，是房企在奠定了规模基础，并实现了有效益的规模之后，为节省运营成本所做的扩张收缩。

就拿新城来说，从王晓松上任后，其在住宅开发事业部做的，一直是聚变，先是由 “10个区域公司 15个城市公司”，调整为19个区域公司，再整合成14个大区。

目的是，优化管控体系、做大做强区域公司，进一步促进区域深耕，提升组织效能。而在商业开发事业部做裂变，则是为了在多个省市推进吾悦广场的落地布局。

如果深挖又会发现，不管是聚变还是裂变，被拆分合并的，往往是销售额利润未达到的区域公司；而裂变开辟新战场的，则是销售额、利润在集团权益占比过重的区域。

06

旭辉再次调整区域架构

旭辉集团再次操刀区域变革。

2021年3月3日，据新京报从旭辉集团获悉，其将成立华西区域事业部和西北区域事业部，这昭示着旭辉将加大在华西和西北地区的布局。

据了解，旭辉集团决定将现有的成都事业部更名为华西区域事业部，负责四川、新疆的开拓和业务经营与管理工作，原新疆城市公司划入华西区域事业部。同时，西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省份的开拓和业务经营与管理工作。

旭辉集团表示，通过上述组织优化，旭辉集团将更好地在区域市场形成平台效应和品牌合力。

据悉，2017年旭辉进入成都，至今已在成都布局16个项目，其中4个项目为商业综合体项目，服务超过2万业主。与此同时，旭辉成立西北事业部，目前在西安、银川等城市布局近10个项目，过去2年销售额复合增长率为44%。2019年，旭辉进入新疆，目前已成功布局3个项目。

值得一提的是，本次区域调整之后，旭辉集团进行了相关人员调整。其中，旭辉集团任命林祝波担任华西区域事业部总经理，任命周长亮担任西北区域事业部总经理，分别主持所在区域的日常经营管理工作。

公开资料显示，林祝波于2014年加入旭辉，先后在重庆、苏南等区域工作，并于2017年起担任成都事业部总经理。周长亮于2021年1月加入旭辉集团，此前先后在中海地产、万科地产等公司任职，长期深耕以西安为核心的西北区域

旭辉控股CEO林峰表示：“区域深耕是旭辉一直坚持的策略，华西、西北两大区域的总部分别位于成都、西安，可以用合理的管理半径更好推进区域发展，降低管理成本，并帮助旭辉更好理解区域客户的需求，为当地提供更优质的产品与服务。”