分享——物业工程部管理制度全套（物业工程部的管理制度全套）

工程部主管岗位职责

在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

完成上级交代的其他工作；

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领班岗位职责

1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；

2、 以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；

4、 负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；

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维修工岗位职责

1、 服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；

2、 电工应严格遵守配电室管理制度。

3、 负责巡视配电室设备的运行情况。

4、 负责公共设备的非正常工作时间的应急处理。

5、 泵房、风机房巡查。

6、 负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。

7、 做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。

8、 负责管理、交接常用的公用工具。

9、 自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；

10、 努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意；

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维修工作程序

接电话

工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话

由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。

二、安排人员维修

1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

三、对业主报修内容的分析

1、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

四、出发前的准备：

1.仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情

2. 出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

五、出发

按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在维修单记录中体现）

六、进门维修过程

1、介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修人员***，前来为您服务。” 双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。

2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。

3、耐心听取顾客意见，服务语言规范。

4、故障诊断：

1〉准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施维修。

2〉若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。

5、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。

6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。

7、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。

8、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。

9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。

维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”

10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”

11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

7、信息反馈

由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。

对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。

1、目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化

2、范围：适用于与此工作有关的工作人员。

3、职责：

(1)、客服部负责按业主的要求填写维修单。

(2)、工程部负责维修工作的实施。

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维修单的操作要求

1、接受维修任务：

客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写《工程维修单》及编号，一式两联及时送达工程部办公室。

2、接单：

工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人及时间，并及时安排维修人员在15分钟内（或按预约时间）赶到维修现场。

3、维修：

(1)、正常服务范围内的维修：

维修人员接到维修单后，必须以最快时间赶到维修现场，不得以任何借

口拖延。

②、维修过程按《上门维修服务程序》执行；如需收费，向业主提前说明，并及时与接待部联系。（具体实施见《有偿维修》）

③、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项

详细写于维修单上。

④业主在维修单上填写意见并签字。

(2)、有偿维修

①、涉及收费方面的维修，由接待部人员事先向客户解释，并按规

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