房地产开发项目各阶段成本造价控制（房地产开发项目各阶段成本造价控制要点）

摘要：随着市场竞争愈发激烈，房地产企业沿用传统战术措施已然无法维持长久竞争力，加之新冠疫情影响，为保障企业经济效益提升，需充分落实成本控制工作，树立全方位成本控制意识，对项目建设各个阶段实现合理管控，提高项目效益，强化行业竞争力，实现企业盈利最大化。本文以某高层住宅工程为例，从决策、招投标、设计、施工以及竣工这几方面入手，阐述了房地产开发项目各阶段的成本造价控制策略，以期实现对项目成本造价的强化管控，更好地取得项目经济效益，为同类工程造价提供参考。

关键词：房地产开发项目；项目开发各阶段；成本造价控制

为了实现更好的经济效益，保证项目最终收益能够达到理想水平，需从房地产开发项目各阶段入手，开展成本造价控制工作，保证项目成本造价控制的全面性与动态性，实现房地产开发项目成本造价控制工作的升级。

1房地产开发项目成本控制内容概述

1.1投资设计阶段

房地产开发企业应当重视投资设计阶段的成本管控。在实际的工作开展过程中，开发项目决策环节应当安排专人负责前期调查工作实施，包括该地域地质特点、环境特点等内容。严格遵循因地制宜原则，确保决策方案编制的合理性。同时，还需深入调查研究该地域实际地价情况、人口情况以及未来发展前景等，对未来房屋产品销售价值进行合理的预测评估，对预测成本与预测收益进行分析比对，更好地支撑决策制定，保障决策可行性，避免房地产开发企业存在盲目投资问题。其次，在项目设计过程中，造价及成本控制与施工成本、整体效益有直接关联，因此企业设计项目方案时，与资质高、专业技术强的设计单位进行合作，基于项目建设特点及规模，确定造价限额指标，确保设计单位按照限额指标开展工作，将施工成本控制在房地产开发企业可接受范围以内，保障工程项目全面性管理。

1.2施工建设阶段

首先，强化合同管理力度，房地产开发企业在与施工承包方签订相关合同时，应当对成本控制方面条款规定进行明确设定，充分考量实际施工状况及成本组成，对施工承包方职责权限及成本控制范围进行明确规定，通过合同实现施工成本控制标准的明确，有效预防纠纷问题的产生。其次，推动精细化成本控制理念合理应用，提升施工成本控制方案计划编制完善程度，确保施工承包方充分掌握科学成本控制方式，在保障项目建设质量的前提之下，实现各环节施工成本最低，减少材料浪费，降低成本损耗，促进房地产开发企业经济效益提升。

1.3销售阶段

销售阶段成本控制主要在于营销费用、管理费用等方面，而这又和房产项目销售市场有着重要关系，房产项目越受欢迎，房产销售越快，投入的营销费用、管理成本等相对较少。因而如果能有效把握买房者需求，保障销售工作的顺利进行，将会极大程度降低营销成本，及时将企业产品转变为流动资金，提升企业盈利水平，推动企业实现可持续发展。销售阶段成本控制主要包含销售费用与销售推广渠道选择两个部分。

2房地产开发项目成本控制中存在的问题

2.1规划设计阶段

市场调研不充分，投资估算不细致：现阶段，部分房地产开发规划设计前期，并未实现市场调研工作的有效落实，加之负责市场调研工作开展的员工专业能力不足，因此前期规划阶段资料获取方面，房地产开发项目处于劣势。与此同时，项目团队组建过程较为仓促，并未全方位评估团队成员专业能力，员工之间磨合力度不足，缺乏应有的配合度与默契度，难以满足工作落实需求，影响后续投资估算工作的开展。房地产开发项目建设需投入大量资金，而要保证企业资金利用效率，则需要在前期做好项目投资估算。不过实践中，不少房地产企业前期市场调研不够充分，加上房地产市场变化较快，企业并未对项目可行性进行细致深入的研究，导致缺乏充足的依据支撑投资估算工作开展，影响项目设计及施工成本控制工作的开展。

项目设计经济分析不到位，图纸审核不够精细：在项目设计规划阶段，所使用的评估方式相对单一，将成本作为第一关键因素进行考量，却在一定程度上忽视了设计因素对于后续其他阶段造成的成本影响。对于总设计费用控制及时性与有效性不足，导致实际施工建设环节，费用总额变动现象频发。加之并未进行限额设计，使得项目设计的经济性不足，设计超支或是设计实操性不强等情况时有发生，常容易产生额外的费用，加大项目后期成本控制难度。在图纸审核方面，精细程度不足，与设计部门缺乏良好的沟通协调，并未将自身需求很好地传达至设计部门，导致后期施工环节时常出现返工问题，使得项目建设周期延长，资金成本上升，企业额外成本与负担加重。房地产开发企业在落实项目成本控制过程中，对于审计审核缺乏应有的重视意识，并未明确设计阶段最终设计方案的确定，不仅对设计费用控制产生影响，对于项目建设最终成本质量与效果也有着极为重要的影响。倘若设计方案审核不严格，则可能导致后续建设过程中频繁产生设计变更，不仅导致不必要成本的增加，同时也导致项目工程延期，影响企业经济效益。

2.2建设阶段

设计变更频繁，削弱预算控制：部分房地产企业在项目设计变更过程中并未实现审批机制的有效落实，而审批程序的缺失，导致方案易受各项因素影响，变更内容增多，成本也随之提升。设计方案一旦变更，不仅要增加设计单位变更费用，而且需支付施工方返工费用、采购费用等。另外，由于项目设计变更多是事中进行，较为仓促，常和预算控制连接不够紧密，多是先实施后定价，使得成本控制监管价值难以充分发挥。其次，设计变更后，工程量清单并未及时实现更改，项目建设完成后双方进行定价核对时，易产生矛盾，影响后续工作的展开。

招投标工作不到位：现阶段，大部分房地产开发企业通过公开招标方式选择，能够在保障质量的前提下尽可能减少造价成本。然而，仍旧有部分房地产开发企业招投标工作落实不到位，招标文件规范程度不足。在确定施工团队与建材供应商时，易受人为因素干扰，招标流程落实规范性不足，难以保障施工团队的专业性。易在实际项目建设过程中受施工团队能力不足、专业性不强等因素影响，延误工期进度，给房地产开发企业带来不利影响。

签证管控力不强：部分企业在项目建设过程中，签证管控力度不足，易产生额外成本。签证计量缺乏可靠依据，相关合同及资料健全程度不足，签证费用并未以合同中规定的计价规则为基础，并未严格遵守合同约定。在实际的施工建设环节，耗费时间较长，易面临多方压力，加之成本费用不断上升，项目建设易面临成本费用增加导致停工的现象。此外，返工、停工现象的频繁产生，也在一定程度上加大了项目建设总成本。虽然大部分企业较为关注项目成本控制工作的落实，但在实际的施工环节，却存在忽视变更控制工作的落实，尚未基于企业实际运营状况，建立完善的变更测算及时审核监督系统等。审查监督落实不足，项目建设随意性较大，长此以往项目预算将远超成本预算，最终难以实现对于施工成本的有效控制。

2.3营销阶段

营销策划不够合理：项目竣工验收完成后，需推进销售工作的有效实施，在实际的销售环节，企业并未针对销售市场开展细致的调查研究工作，缺乏正确认知，导致产品与项目销售定位合理性不足，营销策划难以满足客户需求，导致销售工作开展成效无法满足预期，营销成本也随之上升。

产品定价方法不够科学：房地产开发项目产品定价情况，直接影响到企业获取的利润，也是企业经营收入的主要来源。然而，部分房地产开发企业在项目产品定价环节，并未充分考量各方面影响销售价格的要素，例如目标客户消费能力及客户需求等，产品定价方式科学性不足，严重影响企业经济效益，严重情况下甚至危及企业稳定运营。

3房地产开发项目成本控制优化策略

3.1规划设计阶段

做好前期调研，制定细致的投资计划：为保障项目建设的顺利开展，房地产开发企业应当充分落实前期调研工作，并制定细致的投资计划。在实际的市场调研工作开展进程中，应当对于项目所在地区经济环境、同类项目进行充分的分析比对，依据分析结果确定目标客户群体。基于项目建设需求，制定科学细致的投资计划，确保其准确性，为项目投资决策、建设规模及项目设计方案等制定提供良好的支持，选择合理的开发方案，保障项目顺利开展。

开展定额设计，加强财务部和设计部的沟通：定额设计工作在房地产开发企业内部的实施，能够助力企业提升行业竞争力，强化精细化管理水平，推动成本控制工作更好地落实。在编制定额时，应当充分考量房地产开发企业当前运营管理状况，就企业实际运营管理能力、市场环境、政策环境、房市调控等全面分析，通过深入调研，制定符合房地产开发企业状况的考核流程，选择最佳定额。此外，还需重点关注定额单价的动态化管理，既要考虑材料价格的变动，也需重视材料质量的管理。在材料以及设备等的采购中，需将标准放在首位，在源头上有效控制成本。只有限额指标的充分实施，才能充分发挥定额设计价值。在房地产开发项目建设过程中，项目设计阶段就基本确定了90%的成本，因此推动成本管理前置，落实好设计阶段成本控制，对于房地产开发企业而言至关重要。在方案选择时，应当实现多个方案共同比较，充分结合房地产开发企业运营状况，选择最优方案，落实事前成本控制。在施工图设计阶段，需立足于实际，借鉴经验，确保财务部门与设计部门维持良好沟通协调，及时将企业需求传达至设计部门，确保施工图设计符合企业需求。在实际的工作开展进程中，由设计部门进行统筹协调，各职能部门协作，开展系统性规划设计，在缩短时间的同时，实现成本的有效降低。

3.2建设阶段

严格开展招投标工作：为保障招投标工作的规范性，需严格杜绝私自操作现象的产生，严格按照相关规章制度落实工作。在开发商选择方面，重点考核开发商能力，将其作为主要的指标，选择具备专业能力且符合房地产开发企业运营需求的开发商，为后续项目建设工作的开展奠定良好的基础。此外，价格的合理性、企业信誉度等也需作为重点考量因素，在项目考核过程中应当严格把控，避免选择能力与资质不足的开发商单位。在实际的选择过程中，可采用加权评分法，首先选择优秀施工队伍，由企业管理层、技术人员、专家组等组成评审小组，合理设置评审指标，全面涵盖各项考虑因素，确定各指标权重。其次，公开进行指标评分，加权汇总编制得分清单，首选得分最高的施工队伍。对于建材供应商的选择，也可借鉴此方式，在实际的考量过程中，就材料质量、价格、供货速度、企业信誉度等多方面进行考量，选择优质建材供应商进行合作。

加强签证管理：签证是承包商和业主对已签订合同施工项目管理条例的补充，也是项目建设时常见的动态调整手段。在实际的实施环节，应当重视以下内容：首先，需规范签证管理，不能乱签、多签，需要有设计变更、是施工合同、施工中标函以及其他要求资料时，才能办理签证。其次，明确签证费用计算规则，防止人为操作。再次，签证计量应尽可能实现图纸化约定。最后，签证权限设置应当准确。

3.3营销阶段

合理制定营销策划方案：房地产开发企业应当深入调查市场状况及前景，掌握真实有效的市场信息，吸取专业人士意见，引进现代化营销理念，确保产品定位的准确度，树立良好的品牌形象，打造卖点，提升客户吸引力，并基于市场状况合理定价。采用性价比最高的广告媒体组成，以期获得最佳宣传效果，完成项目销售目标。

制定有效的定价方案：房地产开发企业定价策略受市场宏观状况及自身条件影响，因此不同项目定价方案上也有所不同，即便是同一项目，不同销售时段的定价方案也并不一致。对于新建项目，具体定价方案大致可分为低价方案、中价方案及高价方案三种。低价方案主要针对投资金额小，走经济平民路线的房地产项目。中价方案主要针对注重生活品质，储蓄偏少的客户类型，房屋设计风格主要以简约为主。高价方案则针对资金投入高的项目。可提供高绿地与高品质室外活动空间，引进高端设施，实现房地产项目质量提升，为高收入人群提供选择。

4 工程概况

某高层住宅项目拟建多栋建筑，本研究选取其中一栋高层住宅建筑为例，对房地产开发项目各阶段的成本造价控制工作展开分析。该建筑的地上面积约为36852.66m2，建筑面积约为27573m2，建筑高度为87m，主要使用了剪力墙结构，设计使用年限为50年，工程等级为I级，建筑分类为II级，抗震设防烈度为7度，防雷级别为3类。为确保整个项目的投资合理，建设成效能够达到预期，主要从该房地产开发项目的各个阶段入手展开成本造价控制。

5 各阶段的成本造价控制策略

5.1 项目决策阶段的成本造价控制

(1）管理前期规划。组建专家小组深入项目现场进行考察，重点从项目周边环境、区域招商引资政策两方面入手，完成对项目优劣势的分析。项目地理位置良好，周边与产业园、政府办公大楼、大型商场相邻近，交通条件便利。在该位置建设住宅楼能够促使周边产业发展加速，支持产业集群。政府部门支持在该区域建设住宅项目，提供了一系列优惠政策。项目的劣势在于，周边居民、公共交通的班次较少，但是在项目建成后，这些劣势能够有所消解，因此实际具备的开发优势更高。需要优化对项目策划以及成本造价的管控，以此体现出对项目经济效益、回升空间的维护。

(2）管理投资估算。该高层住宅项目的投资估算为其整个建设周期内所需的费用支出，包括建筑工程费用、预备费、其他费用等。实践中，主要参考与该高层住宅项目类型相同的项目造价、国家与当地政府部门针对建筑工程造价所提出的各种规定与要求展开投资估算，主要数据见表1。

表1 某高层住宅项目的投资估算数据汇总表

5.2 项目设计阶段的成本造价控制

(1）实施限额设计。在设计阶段，提前给定项目的成本支出限制定额，并要求在相应限额范围内完成满足项目定位、功能需求、建设目标的方案设计。此时，所应用的限额需要结合对投资估算、同类项目的造价成本、区域建筑市场情况、可能发生的各种动态因素变化等内容进行综合考量。

(2）实施设计方案必选与优化。在组织展开限额设计的基础上，对比设计单位提供的多种设计方案，选定性价比更高的方案作为本工程项目的施工方案，并结合现实情况落实深化设计。本项目未优化前的工程费用（主体结构 安装工程 装饰装修工程 园林景观）为10679万元，在此基础上，组织进行对工程设计方案的优化。设定多个优化方案，并进一步针对这些优化方案展开安全性、舒适性、环保性以及美观性的评价与对比分析，由此确定最优方案。改进后，工程费用（主体结构 安装工程 装饰装修工程 园林景观）为8174万元，相比于未优化的设计方案，造价成本降低了2505万元。

(3）实施设计承诺制管理。要求设计单位提前对所设计的施工图纸与方案内容展开自主检查，在后续的项目施工阶段，要针对设计质量问题落实抽查，并实施问责制，以端正设计人员的工作态度，增强其责任感，尽可能避免后续施工期间发生由于设计不当而导致的工程变更与成本造价增加等问题。

5.3 项目招投标阶段的成本造价控制

(1）规范编制工程量清单。严格保证工程量清单中的项目齐全，避免在后续施工与竣工结算期间引发合同纠纷或是工程索赔问题。切实参考项目施工设计图纸、投标文件中对于各个项目清单特征的描述等内容，完成对工程量清单的编制。主动与设计方针对设计中存在着的表述不明确项目进行沟通，并结合对企业建筑市场的调研，编制工程量清单。（2）应用严谨的评分方式。参考标书、预算价格完成对复合标底基数的确定，并以此为参考，去除不合格的投标人；参考施工组织设计、场地布置、进度与安全管理方案、质量保证措施等，实施逐项打分；参考建筑总造价、部分工程量清单的单价综合报价、主要施工材料报价等，实施评估打分；针对投标方的信用、投标人与项目经理的记录等进行打分；按一定比例确定综合分数，选定合作方。

5.4 项目施工阶段的成本造价控制

(1）规范管理工程变更。严格依照合同中针对工程变更所设定的允许发生事项，包括项目特性、项目质量、施工技术等，对于合同中并没有规定的技术修改，不得随意修改，避免由于变更不当而导致的工程项目造价成本增大的问题发生，也防止在实际施工期间，产生因各种原因而引发的工程造价成本增加的情况。同时，要求严格依照规定的修改程序组织展开技术修改。在此过程中，针对项目施工期间可能产生的工程变更项目，需要在监理单位审核且出具工程变更意向书的条件下，制定施工计划；在变更审核通过或是接到变更指令后，需要切实依照合同中所设定的计价原则，落实对工程变更报告的编制，并交付监理单位审查。只有在监理单位审查通过后，才可进行工程变更。

(2）合同价款调整。该项目工程的施工规模较大，施工周期较长，在整个施工周期内，施工材料设备等发生了物价变动。基于此，出于对有效控制项目造价成本的考量，需要及时调整合同价款。以部分施工材料为例进行说明，钢筋HPB300Ф6.5在招标时的材料单价为3814元/t，施工期间的均值为4291.65元/t，施工单位的投标报价为4430.56元/t，调节单价为272.56元/t，调价后材料单价结算价为4703.12元/t；混凝土C30在招标时的材料单价为368元/m3，施工期间的均值为424.23元/m3，施工单位的投标报价为464.27元/m3，调节单价为34.45元/m3，调价后材料单价结算价为498.72元/m3；河砂在招标时的材料单价为95元/t，施工期间的均值为125.62元/t，施工单位的投标报价为135.91元/t，调节单价为23.63元/t，调价后材料单价结算价为159.54元/t；水泥32.5在招标时的材料单价为345元/t，施工期间的均值为458.24元/t，施工单位的投标报价为461.35元/t，调节单价为73.15元/t，调价后材料单价结算价为534.5元/t。在本项目的招投标与施工阶段，主要施工材料的价格波动极为明显，所以，出于对成本造价有效管控的考量，及时调整合同单价极为必要。

(3）优化管理工程进度款。切实参考合同中所设定的程序对工程进度款进行的规范化管理。在项目施工期间，定期组织相关人员召开施工进度总结会，参考项目施工实际情况，落实对工程量的申报及工程施工进度的汇报，严禁出现错报、多报、伪造工程量的问题，以此为参考申报进度款。重视与审计人员的沟通交流，对审核进展情况落实跟踪管理，以此保证能够按时完成工程进度款的结算，确保整个项目能够如期保质交付使用。

5.5 项目竣工阶段的成本造价控制

(1）规范编制竣工结算文件。及时组织展开竣工验收，并切实参考工程的施工合同内容，特别是在工期、措施费、签证变更、人工材料费用调整等方面所提出的要求，完成竣工结算文件的编制。同时，要求严格依照国家有关法律法规落实对竣工结算文件的编制，保证其中的内容涵盖项目工程从决策到竣工的所有阶段工程资料。审查期间，如果存在争议，则需要参考实际施工情况以及隐蔽工程的相关资料，判断是否需要展开协商。如果单一项目被分解为多个子项目，那么在编制竣工结算文件期间，要切实参考项目分解标准完成，并配套附上编制说明。

(2）组织展开结算审核。在项目竣工交付后，由发包方组织展开对项目竣工结算文件的初步性审查，重点检查与项目施工流程、图纸、工程变更等内容相关的文件。委托第三方专业造价咨询机构复核项目竣工结算文件，落实对文件中所有内容的全面性审查与考核，判断工程变更与签证相关文件是否齐全且是否满足有关规定、各类管理费用是否符合行政主管部门的费率规定与要求等等。该高层住宅项目的结算审计数据见表2，相比投资估算的总成本（表1）以及合同价，审定后的成本造价控制在理想水平。参考造价咨询单位的审核标准，即审减率保持在审计协议要求的10%以内，可以综合判断出，该高层住宅项目的成本造价控制效果良好。

表2 某高层住宅项目的结算审计表

6 结语

综上所述，为确保建筑工程项目的投资合理，建设成效能够达到预期，本文主要从房地产开发项目实例的各个阶段入手进行成本造价控制，围绕决策、招投标、设计、施工以及竣工几方面，管理前期规划与投资估算、实施限额设计及方案的优选优化、规范编制工程量清单、规范管理工程变更、优化管理工程进度款、规范编制竣工结算文件等，实现项目成本造价管理的全面落实。结果表明，本高层住宅项目造价成本的审减率保持在审计协议要求的10%以内，成本造价控制良好。

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