物业工程部管理（物业工程部管理制度）

1.0 目的

1.1 保证住户/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全有序的居住/办公环境，维护及树立企业形象。

1.2 本规程明确了工程部部门职能、各岗位职责，规定各项工作内容及管理和控制要求。

2.0 适用范围

2.1 本规程适用于住宅/商住类工程部内部管理与公共设施设备的的维修保养。

3.0 职责

3.1 负责楼宇设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对所交接验收的设备系统及设施做现场标识，并对现状及缺陷作备忘记录，做好交接报告及汇总。

3.2 负责对所管辖的设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行。

3.3 负责管理楼宇工程设备设施年度和月度维护保养计划和设备大中修计划。按计划进行维护保养，运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理。

3.4 负责定期进行设备完好率的统计和评估，使设备完好率达到公司规定的要求，确保设备设施正常运行及使用要求。设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定，确保人员、设备设施安全。

3.5 负责按要求完成对业主服务事项，维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准。

3.6 负责业主装修方案的审核和施工方案的审批及技术交底、对施工现场进行管理，协助业主对施工质量、所使用的材料进行监理。

3.7 负责上级领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收等工作。

3.8 负责按要求对前期的运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档。

3.9 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。负责管理各专业、各系统设备的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到统一、清晰、真实、完整，建立档案管理制度。

3.10 负责配合相关政府、行业管理部门，确保供电、供水、供气、通信网络、有线电视等正常。

3.11 负责按管理部门要求，定期完成水、电、气、防雷、消防等各项安全检测，使水质、噪音达到环保要求。

3.12 负责按公司要求标准做好对部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。

3.14 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用易耗配件的日常采购管理。

3.15 负责用水、用电的抄表、临时水电费的计费工作，定期进行检查状态。

4.0 工作流程

4.1 组织架构

4.2 岗位职责

4.2.1 经理/主管职责

4.2.1.1 负责根据公司确定的部门机构和岗位配置，工程部各级人员的岗位变动、工作评定、合同续签、人事考核奖励和处分的建议申报工作。

4.2.1.2 负责组织制订本部门各级人员的岗位职责、部门日常运作、管理工作程序和规章制度。

4.2.1.3 负责项目物业的全部设备设施的安全运行和系统保养的管理责任。

4.2.1.4 负责组织设备管理基础工作，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。

4.2.1.5 负责组织设备管理基础工作并监督其执行；制定工程部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平。

4.2.1.6 负责管理楼宇工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划并监督其执行，定期统计分析预算的执行情况，并向服务中心/服务中心经 理报告。

4.2.1.7 负责组织领班和各级系统骨干员工编写、讨论、审定各系统和设备的运行方案及保养计划，并经常检查落实情况，及时根据实际情况进行修正、调整。

4.2.1.8 负责组织系统进行技术分析会议，协调各专业系统的技术配合工作，负责检查领班及各专业班组的工作情况。

4.2.1.9 负责组织做好对客户的服务工作，处理部门对客户服务过程中出现的各种投诉，不断提高部门服务效率、质量。

4.2.1.10 负责对部门全体员工的思想教育工作。针对下属员工的思想状况进行职业道德、物业服务意识教育。

4.2.1.11 负责组织有关物业设备设施的整改工程，制定所管辖系统的运行方案，各系统的有关指标、数据进行分析，并不断与设备运行管理人员研究改进措施，使系统设备保证在安全运行的前提下，力图节省能耗。

4.2.1.14 负责配合政府、行业管理及其它相关管理部门要求，定期组织水、电、气、防雷、消防等各项安全检测，使水质、噪音达到环保要求。

4.2.1.15 负责按公司要求标准做好职责范围内的各种应急预案并进行组织培训、演练和实施。

4.2.1.16 负责组织设备故障抢修，发现隐患及时组织处理，保证系统设备处于优良的技术状态。

4.2.1.17 负责修订二次装修管理中有关规定，负责指导二次装修项目的审查和验收。

4.2.1.18负责掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外判施工，验收施工质量。

4.2.1.19 负责编制设施（设备）安全防护器具及计量工具使用状况并按期检测监督。

4.2.2 工程部领班岗位职责

4.2.2.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.2.2 负责配合服务中心组织的物业接管验收，配合工程部经理/主管管理事物。

4.2.2.3 负责小区公共设备设施的运行保养维修、安全检查、工作安排与落实。

4.2.2.4 负责制定设备的保养维修计划并组织实施。

4.2.2.5 负责检查下属岗位职责、操作规程及其他相关制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作。

4.2.2.6 负责安排、带领下属员工落实上级安排的各种维修、养护工作，及时完成各种请修任务，保证维修及时率、设备设施完好率达标。

4.2.2.7 负责定时巡视检查设备、设施运行情况，发现异常或故障立即采取有效措施及时解决。对严重问题立即汇报上级领导，服从领导安排及时处理问题。

4.2.2.8 负责安排、带领下属员工落实处理住户的报修，及时完成各种维修任务，为住户提供优质的维修服务，保证维修及时率、返修率达标。

4.2.2.9 负责业主装修的监督、检查验收、保持房屋的整体结构完整。

4.2.2.10 负责配合工程部经理/主管处理客户或其他部门对本部门的投诉及维修申请。

4.2.2.11 负责工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、分类、存档。

4.2.2.12 负责根据能耗、物耗和费用开支统计数字，做出分析报告，提出节能、节支建议，报上级审批。

4.2.2.13 负责每月按时提交所有本部门下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格。

4.2.2.14 负责二次供水的监督管理工作。

4.2.2.15 负责组织参与大型的公共及有偿服务维修。

4.2.2.16 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.3 综合维修技工岗位职责

4.2.3.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.3.2 严格执行操作规程，“文明施工，客户至上”，自觉做好场地收尾工作，注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费原则。

4.2.3.3 严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。

4.2.3.4 坚守岗位，保管好资料、图表、工具，做好交接班工作，了解特约服务报修程序，提高工作技能。

4.2.3.5 熟悉各系统：管道、管线走向、开关阀门的位置、控制设施使用方法及工作原理和各种机械设备、供电、供水、供气等设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。

4.2.3.6 负责小区水电设施、消防设备、楼宇自控、公共照明及房屋、市政设施全面管理。

4.2.3.7 负责园区公共系统设备的巡查、保养和维修工作，负责实施本系统设备保养计划，

4.2.3.8 负责做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。

4.2.3.9 负责做好每日巡查工作，发现问题，及时处理同时汇报上级领导，消除出现的隐患，认真填写巡查记录。

4.2.3.10 对各系统设施设备按公司制定的保养计划定期维护检查；按设备的使用情况或使用说明书定期小修、中修、大修，保证水电设备设施的完好率。

4.2.3.11 按公司制定的保养计划定期对房屋公共部分和市政设施进行检查养护。

4.2.3.12 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。

4.2.3.13 发现停电、停水、火警和其它事故，应迅速到位，查明事故原因，并采取应急措施，同时及时向上级领导报告。

4.2.3.14 制止乱拉管、线和违反安全规定的行为。

4.2.3.15 做好每次的抄电表、水表工作，积极配合管理员的水电费用收缴工作。

4.2.3.16 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.3.17 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.4 运行值班技工岗位职责

4.2.4.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.4.2 负责辖区电力系统供电回路的运行管理；每天按时开关中央空调系统的相关设备；每班按要求检查水泵房设备的运行状态及数据并记录。

4.2.4.3 负责高、低压配电柜、变压器、发电机、照明电器及控制设备的运行、系统保养、故障检修。

4.2.4.4 负责辖区楼顶灯、外墙照明及路灯、景观照明的定时开关。

4.2.4.5 严格执行地区电气设备装置有关规程，了解配电室内的电气设备，掌握配电运行分配状况，熟练掌握正常的分合闸操作和事故处理程序。

4.2.4.6 值班人员应执行有关电气设备的安全规程，如发现违反安全操作规程等不良现象，有权制止其工作，甚至要求其立即离开现场，并向上级报告。

4.2.4.7 坚守岗位，不得擅离职守，交接班期间如发生事故，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。

4.2.4.8 每天密切注意，相关报刊发出的相关地区电力局的停电检修通告，提前做好切换电力回路的准备工作。

4.2.4.9 做好当值的运行记录，按要求巡视高、低压侧的设备，发现问题及时处理，及时报告。

4.2.4.10 按要求填好每日、月、季、年的电能耗及负荷情况表，发现异常及时报告，确保各系统的良好运行。

4.2.4.11 机房内一律不准堆放杂物、禁止吸烟，保持良好的安全通道范围，做好防鼠和室内环境工作。交接班后，交班员工须搞好值班室内、机房内的清洁卫生后方能下班。

4.2.4.12 按时巡查各台垂直电梯和扶手梯运行状况，包括各梯内外升降指示、楼层指示灯、电梯五方对讲、电梯乘搭的舒适感、厅门、轿厢照明、排气扇和机房设备及首层厅轿门等是否正常，并做好巡查记录表。

4.2.4.13 发现电梯出现故障，应及时通知电梯公司及向上级汇报。积极落实维修处理情况。

4.2.4.14 努力学习技术，熟练掌握广场各系统工作原理，正常运行状况。发现问题应正确判断该故障状态。

4.2.4.15 由于其它原因提出改变设备运行状态的要求时，应通过工程部经理/主管同意后才能进行实施，并做好更改的相关记录。

4.2.4.16 按要求/每班检查空调主机、风机运行状况及做好运行记录。

4.2.4.17 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.4.18 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献，搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.4.19 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.5 工程部弱电技工岗位职责

4.2.5.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.5.2 严格服从上级领导的工作安排，做好系统的所有公共区域内楼宇自控、门禁、停车场收费系统、CCTV监控设备、消防报警设备、气体自动灭火系统、背景音乐等相关的日常维保工作。

4.2.5.3 坚守岗位，不得擅离职守，交接班期间如发生事故，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。

4.2.5.4 遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。对设备故障的抢修严格按抢修计划和设备完好标准作业，保证抢修质量，做好设备检修的原始记录。

4.2.5.5 严格执行公司制定的系统保养计划及实施进度并记录。

4.2.5.6 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。

4.2.5.7 保养过程应认真负责，杜绝属于人为工作原因导致重复故障，如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告并及时采取必要的解故措施。

4.2.5.8 按巡查周期巡视所管辖的设备及设施，认真填写工作相关的表格，并做好详细记录。

4.2.5.9 严格按上级领导的安排，执行具体项目设备设施的系统保养工作。

4.2.5.10 按照设备维修年度保养计划和有关保养操作规程进行，按系统对设备实行严密的系统保养工作并填写好各系统的保养记录；确保设备安全可靠运行。

4.2.5.11 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.5.12 积极参加公司内部组织的有关学习和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.5.13 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.5.14 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.5.15 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.6 工程部空调技工岗位职责

4.2.6.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.6.2 严格服从上级领导的工作安排，负责系统所有公共区域内空调给排水设备、通风设备、等相关设备的日常维保工作。

4.2.6.3 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。

4.2.6.4 坚守岗位，不得擅离职守，交接班期间如发生事故，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。

4.2.6.5 遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。对设备故障的抢修严格按抢修计划和设备完好标准作业，保证抢修质量，做好设备检修的原始记录。

4.2.6.6 严格执行公司制定的系统保养计划及实施进度并记录。

4.2.6.7 保养过程应认真负责、杜绝属于人为工作原因导致重复故障，如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告并及时采取必要的解故措施。

4.2.6.8 按巡查周期巡视所管辖的设备及设施，认真填写工作相关的表格，并做好详细记录。

4.2.6.9 按照工作指令和有关保养操作规程进行按系统对设备实行严密的系统保养工作并填写好各系统的保养记录及监管设备的运行。

4.2.6.10 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.6.11 积极参加公司内部组织的有关学习和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.6.12 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.6.13 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.6.14 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.7 工程部电梯技工岗位职责

4.2.7.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.7.2 严格服从上级领导的工作安排，负责系统所有公共区域内电梯设备的日常维保监督工作。

4.2.7.3 负责收集电梯方面相关法律、法规等政府文件。

4.2.7.4 负责电梯的运行监控、保养工作及日常巡视工作，按规范认真填写《电梯日巡查记录表》和《电梯维修、保养记录》。

4.2.7.5 负责监督检查电梯外委维保方的维修、保养工作，收集保存好电梯外委维保方的《电梯维保计划》和《电梯维保记录》。

4.2.7.6 负责外委作业单位维保作业报告书的签认、对照检查，以及相关维保作业资料的收集整理，并按月报缴上级领导审核。

4.2.7.7 负责电梯专用工具设备的保管维护工作。

4.2.7.8 负责电梯发生故障时的紧急救援及监督修复工作。

4.2.7.9 负责辖区范围内电梯系统的正常运行，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。

4.2.7.10 积极参与项目组织的年度、季度、月度检查工作。

4.2.7.11 严格按照设备维修保养计划安排做好对设备维修保养工作，把好维修质量关，确保设备安全可靠运行。

4.2.7.12 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.7.13 积极参加公司内部组织的有关学习和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。

4.2.7.14 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.7.15 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.7.16 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.8 工程部土木技工岗位职责

4.2.8.1 遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.8.2 严格服从上级领导的工作安排，负责本项目所有室内、公共区域内的地面、墙身、天花、门窗、园林景观等相关的日常维保工作。

4.2.8.3 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。

4.2.8.4 严格执行公司制定的各系统保养计划及实施进度。

4.2.8.5 负责辖区公共部位维保工作，保证质量、维保过程中应杜绝属于人为马虎导致重复故障。如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告，并及时采取必要的解故措施。

4.2.8.6 在遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。

4.2.8.7 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.8.8 积极参与项目组织的年度、季度、月度检查工作，认真填写工作中相关的表格并做好详细记录。

4.2.8.9 严格按照设施维修保养计划安排，做好对设施维修保养工作，把好维修质量关，确保设施安全可靠使用。

4.2.8.10 按巡查周期巡视所管辖的设施；使所管辖区内设施使用正常。

4.2.8.11 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.8.12 积极参加公司内部组织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。

4.2.8.13 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.8.14 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.8.15 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.9 工程二装及文员岗位职责（适用于大型楼宇）

4.2.9.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.9.2 严格遵守员工守则和本部各项规章制度，熟练掌握本岗位的操作规程，努力学习，不断提高思想素质和业务水平。

4.2.9.3 严格服从上级领导的调度和工作安排，按时、保质、保量完成工作任务。

4.2.9.4 在上级领导的指导下，负责有关事务性工作的接待及来访客人；帮助整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等：协助上级领导做好部门预算、工作计划、报告、各类统计、工作总结。

4.2.9.5 及时提醒上级领导按时参加计划中的各种会议。

4.2.9.6 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格，呈报上级领导审核签字后提报相关部门。

4.2.9.7 负责收发各种通知、信函、文件以设备运行记录。对公司的通知、文件要做到及时上传下达，并负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收；在告示板上抄写通知、通告及张贴资料。

4.2.9.8 负责工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放；负责现金报销和支票的办理。

4.2.9.9 参加工程部例会，做好会议记录并整理下发，接听电话、记录留言，做好传真件的记录和传递。

4.2.9.10 对本部门所有文件、图纸及技术资料进行整理、建档、存档管理。

4.2.9.11 负责工程部报纸、杂志的订阅和收发采购的各类物资的入库、登记、保管和发放工作，做好部门物资的领出、保管、使用的监督管理工作；每月进行盘点，申购； 借阅查找设备管理记录应办理相关手续。

4.2.9.12 严格按照二次装修管理有关规定和流程对业主或租户的二次装修进行管理，并做好相应的记录；对暗敷的管线要现场拍照，分类存档。

4.2.9.13 对客户申请的施工方案进行审查，并指引客户的消防报建，协助客户全面检查装修范围内的室内设施等工作。

4.2.9.14 负责核检和提醒装修人员进行安全施工，对用户室内装修进行检查监督管理，对不按已审批的装修方案或违反安全规定的施工进行制止，发出整改通知书，限期整改，确保安全施工，并将情况告知用户。

4.2.9.15 严格按照规定进行日常巡查并做好相关记录。

4.2.9.16 工程装修完工后，对装修单元进行严格检查，若验收不合格则责令业主（用户）或施工单位限期整改，合格后指引用户办理消防验收手续。

4.2.9.17 装修单元全部合格后，将有关资料整理存档。

4.2.9.18 礼貌待客，恪守“客户至上”的服务宗旨，为客户排忧解难。

4.2.9.19 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.9.20 积极参加公司内部组织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。

4.2.9.21 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.9.22 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.9.23 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.2.10 工程部系统工程师岗位职责（适用于大型楼宇）

4.2.10.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。

4.2.10.2 严格遵守员工守则和本部各项规章制度，熟练掌握本岗位的操作规程，努力学习，不断提高思想素质和业务水平。

4.2.10.3 严格服从上级领导的调度和工作安排，按时、保质、保量完成工作任务。

4.2.10.4 负责外判合同的商谈，供方工作评审工作，承担本业务范围内的资料收集和保管责任。

4.2.10.5 负责建立供配电、给排水、空调（暖通）、电梯、弱电（消防、智能化）、土建等的台帐、计划管理制度。

4.2.10.6 负责供配电、给排水、空调（暖通）、电梯、弱电（消防、智能化）、土建等特配工具或器材的管理维护责任。

4.2.10.7 负责工程系统设备设施的管理、运行、维保工作。

4.2.10.8 负责协调涉及相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。

4.2.10.9 负责协助上级领导对技术工人的管理、培训、考核工作。

4.2.10.10 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。

4.2.10.11 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。

4.2.10.12 负责维修问题的原因分析、查找、组织确定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及成品保护进行监管、控制和验收。

4.2.10.13 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。

4.2.10.14 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。

4.2.10.15 负责向上级领导提交所管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同上级领导共同向公司领导提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。

4.2.10.16 负责核定故障问题的原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。

4.2.10.17 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。

4.2.10.18 积极参加公司内部组织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。

4.2.10.19 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。

4.2.10.20 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。

4.2.10.21 完成上级领导交付的其它工作任务。

4.3 内部管理制度

4.3.1 工程部24小时值班制度

4.3.1.1 确保所管辖小区公共设施、设备的使用、安全运行， 保证业主的用水、用电、用气安全，工程部实行24小时值班制度。24小时一般分为白班、中班、晚班三班：白班： 8：00—16：00；中班： 16：00—24：00；晚班： 0：00— 8：00（以上仅供参考、具体安排根据各项目实际情况进行调整）。

4.3.1.2 白班主要职责：设备设施进行维护保养；检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行及时处理；对上一班次接到的投诉未能及时处理的进行跟进。

4.3.1.3 中班主要职责：对设备房进行巡视，检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行认真登记并及时进行处理；检查路灯、梯灯等照明系统，对已损坏的 及时进行维修、更换。

4.3.1.4 晚班主要职责：对设备房进行巡视，检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行认真登记并及时进行处理。

4.3.1.5 注意事项

a)对业主的投诉必须认真做好记录，方便跟进查阅。

b)对设备的运行情况进行详细登记，发现异常情况进行及时处理。问题严重的必须向上级报告。

c)认真做好交接记录，本班未能及时处理的问题必须移交下一班进行处理跟进。

4.3.2 工程部交接班制度

4.3.2.1 接班人员应提前十五分钟到达岗位，做好接班工作。

4.3.2.2 工程部必须按时进行交接班，并做好交接班记录。听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代。

4.3.2.3 交接班时应认真清点交接物品，检查物品有无损坏。如因交接不清，发现损坏物品由当班人员负责。

4.3.2.4 交接班时应认真检查值班记录，检查是否有业主投诉未处理，如有，接班人员应跟进进行处理；如接班人员无法独立完成，交接班人员应共同处理。

4.3.2.5 接班人员未按时接班时，当班人员不得离开，应等到接班人员接班后才能离开，或通知上级领导进行安排。

4.3.2.6 交接班人员应保管好电话、对讲机等办公用品，不得在交接班时随意拨打私人电话。

4.3.2.7 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知上级领导到场处理

a) 设备记录与实际运行状况不符时。

b)交接班人数不齐或不在场时。

c)接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。

d) 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。

e) 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

f)交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部门相关固定资产的数量与清单上记录不符时。

4.3.3 变配电房设备巡检制度

4.3.3.1 确保管辖区变配电设备设施安全运行。

4.3.3.2 观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级领导及供电局用电监察。

4.3.3.3 观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级领导及相关单位。

4.3.3.4 观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。

4.3.3.5 巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级领导，及通知相关单位。

4.3.3.6 巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

4.3.3.7 检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

4.3.4 设备房管理制度

4.3.4.1 保证设备房良好通风及照明,门窗开启灵活无破损,应急照明在停电状态下能正常使用,设备房内严禁烟火。

4.3.4.2 设备房为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入。设备房门外应安装有相应设备房的标示牌，同时标示牌标明“非工作人员勿进”，在设备转动、运行区域安全范围应明显设有安全警示线。

4.3.4.3 非工作人员进入设备房必须经工程部主管或服务中心经理批准后，由设备管理人员陪同方可进入。

4.3.4.4 被允许进入设备房的人员，要严格执行设备房内的各项规定，不得携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，服从设备管理人员指挥。

4.3.4.5 除设备专管人员外，在未经得工程部主管许可情况下，其他人员禁止操作设备房内任何设备。

4.3.4.6 机房温度需保持在5～ 40℃范围内，如在此温度范围以外，会导致设备工作不稳定或元件损坏。

4.3.4.7 提高警惕，备齐消防器材，有安全防火制度，防止破坏事故和电气火灾事故发生。

4.3.4.8 设备房内不得堆放杂物，设备管理人员要定时清扫，保证环境卫生及安全消防通道畅通。

4.3.4.9 设备房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

4.3.4.10 设备房内按公司的统一要求悬挂系统图、管理制度、操作规程等制度。

4.3.4.11 设备房内的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。按有利工作和安全原则在相应的设备管理阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

4.3.4.12 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。

4.3.5 设备房钥匙管理制度

4.3.5.1 设备房钥匙由工程部值班人员管理钥匙。每班进行交接。

4.3.5.2 设备房钥匙分为通用钥匙、供配电房钥匙、电梯机房钥匙、水表箱钥匙、风机房钥匙。

4.3.5.3 设备房钥匙上班领用，下班交还。下班后严禁带走。

4.3.5.4 每个种类的钥匙要保留出一套，作为值班人员专用钥匙。

4.3.5.5 无工作需要任何人不得以私人名义借出。

4.3.5.6 因工作需要其他部门借用钥匙需主管同意。

4.3.5.7 钥匙一经遗失，必须立即报告物业服务中心经理与工程部主管，并由工作人员登记备案，同时用更换锁等方法来进行妥善处理 。

4.3.5.8 任何人未经物业服务中心经理同意后不可擅自配钥匙，若因工作需要配置钥匙时，必须由值班人员登记数量、用途及经手人后方可配制。

4.3.6 设备管理报告制度

4.3.6.1 下列情况报告班长

a)主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

b)设备出现故障或停机检修；

c)零部件更换及修理；

d)维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；

e)运行人员暂时离岗；

f)对外班组及上级联系。

4.3.6.2 下列情况必须报告主管

a)重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；

b)采用新的运行方式；

c)重点设备发生故障或停机抢修。

4.3.7 设备运行记录管理制度

4.3.7.1 管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。

4.3.7.2 服务中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。

4.3.7.3 值班员和维修人员做好消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。

4.3.7.4 所有记录以年为单位整理、装订成册，归档管理。

4.3.7.5 定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

4.3.7.6 借阅查找设备管理记录应办理相关手续。

4.3.8 有偿服务收费制度

4.3.8.1 公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。

4.3.8.2 收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。

4.3.8.3 做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。

4.3.8.4 服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上午缴财务部，不得挪用。

4.3.8.5 接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。

4.3.8.6 严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

4.3.8.7 业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。

4.3.9 仓库管理制度

4.3.9.1 仓库管理

a)仓库是物品保管重地，除仓库管理人员的因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准进入仓库。

b)因工作需要进入的人员，除仓管员外，任何人不可独自进入仓库，须有相关人员陪同。

c)任何进入仓库人员不得携带火种，嘻戏打闹，大声喧哗。

d)任何入进入仓库不得私自拿取仓库物品，必须服从仓管员的管理。

e)仓库内存放的易燃易爆物品必须采取相应措施，符合消防规定，并按仓库面积每50平方米配置4KG干粉灭火器一个。

f)仓库内不得存放私人物品，如确实需要临时存放必须经经理同意方可。

4.3.9.2 物品入仓

a)物品入仓制度是为了确保采购物品的质量，及时有效地掌握库存物品，所办理的完备的入仓手续。

b)物品入仓时需要登记；日期、名称、数量、品种规格。

c)物品入仓时，仓管员须开箱检验所购物品的数量、名称、规格 。并对查验的仓库物品进行签字确认。

d)仓库管理员应对入仓的物品进行分堆存放，编号、以便于核对数量。并注意每次入仓后都要做好室内的卫生清洁工作。

e)大型设备设施、以及砖、水泥、沙等物品不需要入仓，但仓管员必须赶往现场核实数量，质量，并做好入仓出仓等手续。

f)设备工具入仓后，必须详细记录采购情况及保修日期等，并将随机文件复印存档，以备日后维修之用。

4.3.9.3 物品领用

a) 物品领用指除工具以外的备件、低值易耗品的领用。

b) 物品领用实行按单领取，在领取时要凭报事单上的内容领用相关物品，并在领用登记表上做好登记。其他部门在无单领用时，须经各部门主管同意。

c)如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管人应认真进行核对登记。

d) 如在紧急情况下，可先进行领用，事后补办相关手续。

e) 领用物品时，除维修组及前台管理人员外，其他部门在领用物品时必须由部门负责人进行领用。

4.3.9.4 工具管理

a)各班组根据工作需要，配备个人常用工具和公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。

b)所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具清单上签字。

c)所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。

d)所有工具坚持以旧换新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由仓库处理，不准私自处理。

e)专业工具未经培训不得随意使用。

f)较大型的专业工具应随用随借，当日归还。

g)新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。

h)所有工具实行丢失赔偿的原则。

i)借用工具均应填写《工具借用登记表》，在登记表上填写清楚;时间、借用工具名称、借用工具用途、借用人签名、并出示报事单后方可借用。填写的借用工具用途及出示的报事单必须真实，如有伪造，一经发现严惩不怠。

j)未经部门主管批准，不可将借用的工具用于不属于小区日常维修以外的维修使用。

k) 仓管员每月会对个人领用的工具及部门领用的工具进行盘点核实，任何人都必须配合，严禁以任何理由拒绝。

l)员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。

4.3.9.5 物品盘点

a)物品盘点制度是为了确保公司的物品与帐面相符，保证公司物品的使用正规化，是确保资产不流失的有效方法，并为采购提供重要依据。

b)为及时反映公司各部门物品的数量及使用状况，配合编制采购计划，节约使用资金，仓管员每月对使用的易耗品进行盘点一次，并将核实物品的库存情况向经理汇报。每季度对各部门使用的固定资产进行盘点一次，并进行存档。

c)仓管员在盘点过程中要制订常用易耗物品的最低储存量，数量不能把握的须与各部门主管沟通，共同制订最低储存量，根据库存量向公司领导提出申购物品计划，避免物资积压造成的浪费资金，更要避免物资短缺而影响正常工作的开展。

d)仓库员应做到仓库内的各种物品做到帐、物、卡三相符，并防止物品过多，过少，损坏或过期等情况。

4.3.9.6 物品申购制度

a) 物品申购制度是为了确保以最少的物品储存来满足物业维修保养和日常运作的需要，尽可能的压缩库存，防止积压，提高资金和仓库的利用率。

b)根据库存情况和日常使用的消耗记录，设立常用物品的库存量，一般以一个月的消耗量为计算库存依据。

c)在申购物品时，必须由部门主管填写申购单报经理审核上报公司批准方可。在填写时要写清楚；物品名称、规格、数量、用途等。

d)每月申购一次，即每月25日前将下月所需物品提前申购，并向仓管员核实库存量，以免造成库存积压。

e)仓管员必须认真核实各部门申购的物品的合理化程度。

4.4 相关规定

4.4.1 公共照明管理制度

4.4.1.1 确保小区主要车道、通道的有效照明，合理使用照明灯具，应符合安全有效、节省能源。

4.4.1.2 正常情况下根据季节和天气变化开启和关闭各组路灯。

4.4.1.3 对节假日、重大庆典及组织大型晚间活动时，应全部开启路灯并适当增加临时灯具。

4.4.1.4 定期检修灯具、灯杆的安全性，对损坏的灯具应及时维修更换。

4.4.1.5 小区内各路灯具的电源线设置应符合安全规定，严禁外接其它用电设备。

4.4.1.6 参考开启时间

4.4.2 公用管线安装管理规定

4.4.2.1 确保小区公用管线的安装，使其不影响使用功能及小区外观的整洁统一。

4.4.2.2 小区内公用管线包括公用给排水、煤气管、公共照明、智能化、有线电视及电话线路等都必须根据设计要求，采用预埋或利用管线井统一进行安装。所有隐蔽工程施工完毕进入下一阶段时都必须有隐蔽工程检验报告。

4.4.2.3 安装公用管线时必须分类进行安装，各类管线都必须标识清楚，以便检修。

4.4.2.4 各住户在装修房屋时不得改动公用管线或损坏公用管线的使用功能，不得私自乱搭接公用管线。如特殊情况需调整公用管线的须到客服中心/服务中心办理申请，经审核确认后不影响其正常使用时方可施工。

4.4.2.5 客服中心/服务中心项目不得随意改动公用管线，改动后必须在图纸上注明并做好记录。

4.4.2.6 市政相关部门施工如需改动公用管线也须经与客服中心/服务中心同意并提供相关图纸，经服务中心审核同意后方可施工。

4.4.2.7 客服中心/服务中心必须指派相关技术人员跟进监督，如有违规及时制止，并上报上级领导。

4.4.2.8 严格控制外来单位（有线、电话、网络、）等乱拉乱接线现象。

4.4.3 停水、电管理规定

4.4.3.1 市政维修供水、电部门统一停水、电的，服务中心必须提前24小时通知各业主，储好生活用水、关好门窗做好防盗等应急准备。

4.4.3.2 因施工单位或服务中心进行维修，需要停水、电的必须提前24小时通知各业主，做好准备工作。因特殊情况需及时维修停水、电的，服务中心人员必要时上门通知各业主做好停水、电准备工作，并在各楼梯口补贴停电通知。

4.4.3.3 因业主欠电费，供电部门要对业主进行封表停电，供电部门必须提前一天通知相关业主，或供电部门与服务中心/服务中心联系，由服务中心/服务中心通知各欠费业主，在规定时间内仍不缴费的，服务中心将协助供电部门进行封表停电，对此造成的一切后果由业主承担。

4.4.3.4 对按规定停电引起的一切不便，由业主自己想办法解决，服务中心不承担责任。

4.5 日常维修服务工作标准

4.5.1 确保维修服务工作管理标准，使维修工作规范化、制度化。

4.5.2 维修人员必须严格遵守下表中所规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保零修、急修及时率达100%。

报修项目	维修级别	到场时间
空调效果检修	Ⅱ	20分钟
电路跳闸	Ⅰ	10分钟
电线断路	Ⅰ	10分钟
水龙头坏	Ⅱ	20分钟
天花松脱	Ⅰ	10分钟
管道漏水	Ⅰ	10分钟
加装插座等小型设施	Ⅲ	2小时
外窗维修	Ⅲ	2小时
更换灯具	Ⅱ	20分钟

4.6 安全操作规范

4.6.1 电工

4.6.1.1 电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。

4.6.1.2 绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用,绝缘鞋不准裸足穿用。

4.6.1.3 在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂放有“有人作业，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。

4.6.1.4 各供电回路的操作有关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）;送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点）。

4.6.1.5 尽可能不带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。

4.6.1.6 在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备。

4.6.1.7 在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。

4.6.1.8 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。

4.6.1.9 电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。

4.6.1.10 如发现有人触电，应立即切断电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸等方法进行急救，同时尽快和医院联系。

4.6.2 电梯工

4.6.2.1 机房设备的维修保养，必须特别注意安全 。维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的安全措施并小心谨慎地工作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。

4.6.2.2 客梯因检修或保养需停机时，必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。

4.6.2.3 在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，到对方的答应后方可操作。

4.6.2.4 在轿厢做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车。

4.6.2.5 下井底作业时，禁止闭厅（厅站留有人监视时例外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

4.6.2.6 在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全制掣，必须佩戴安全帽。

4.6.2.7 进入井道，井底作业时间，估计超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业指令规定。

4.6.2.8 进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚 ，严禁挂门缆仔，防止门缆仔放不正造成事故。

4.6.2.9 维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。

4.6.2.10 机房、井道因工作需要动火外业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人操作和监视，事故清理火种，严防火灾事故发生。

4.6.2.11 严防水渗入机房或电梯。如电梯有渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。

4.6.2.12 维修、保养、正常停用等任何停梯应在一楼挂放告示牌。

4.6.3 高空作业

4.6.3.1 凡在离地面两米以上的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。

4.6.3.2 从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。

4.6.3.3 凡遇有闪电、打雷、暴雨、六级以上台风; 钢管上雨水未干及高空作业可能发生危险的其他情况，应停止露天高空作业。

当上述情况过后，必须经公司安全主管和有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。

4.6.3.4 高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。

4.6.3.5 凡经常进行高空作业的人员。应配备工具袋。高空作业使用的小型工具应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。

4.6.3.6 登高作业前仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。

4.6.3.7 所有高空作业人员，不穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩挂在高的地方，而人在较低处进行作业。

4.6.3.8 电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无处挂安全带，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施，确保安全操作。

4.6.3.9 进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人中及引起火灾等事故。

4.6.3.10 电焊工所有焊条，应装在焊条桶内，随用随取，用剩的焊条头，应当装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下。

4.6.3.11 高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮、高架车或中车等传递物件。

4.6.3.12 特殊情况下，如果必须从高空往地面掷 物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。

4.6.3.13 高空作业所有小型机具（如葫芦、千斤等）应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。

4.6.3.14 站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2个人。

4.6.3.15 应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护栅或其他隔离设施，上层不准堆放工具和物件。否则应保证人员不在同一和垂直的下方进行工作。 高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。

4.6.3.16 高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。

4.6.4 承包商监督管理规定

4.6.4.1 确保各外判工作达到最好效果，承包单位应按服务中心/服务中心的工作要求充分履行合同，使服务中心/服务中心对承包单位的工作进行有效的监督和管理。

4.6.4.2 负责审核及监督外判单位制定的维修、保养计划（包括日常例行保养及小修、中修、大修）并监督其执行过程及检验维修效果。

4.6.4.3 外判项目管理分为有偿和无偿（施工单位维保期内）两类。

4.6.4.4 对非驻场维保人员，实施来去登记管理制度，维保人员每次离场应有专项管理人员对完成任务的确认签名（在附件一《维保单位人员出入登记表》上签字），该表将作为付款的依据）。

4.6.4.5 工程部应指定专人协调、监督外委保养商的工作，做好外委保养商到场作业记录。

4.6.4.6 外委保养商进场作业期间，必须遵守楼宇物业服务中心的各项管理规定。

4.6.4.7督促外委保养商严格按国家规范（如环保、劳保安全条例等）及合同要求进行施工。

4.6.4.8 外委保养商的用料，必须与合同条款规定的相符，如要变更，需事先审核，否则作违反合同处理。

4.6.4.9 外委保养商的竣工报告、资料等，必须先交工程部检查核对，经服务中心/服务中心审查批准后，方可通知财务结算。

4.6.4.10 严禁一切对外判单位要求或暗示的“吃请”行为。

4.6.4.11 外委保养商工程人员每次到楼盘进行维保工作时，须在《设备维保单位人员出入登记表》作详细记录。

4.6.4.12 《设备维保单位人员出入登记表》作为承包方每月工作评估的依据之一。

4.6.4.13 日常维保计划完成率应达100%，故障召修到达时间应按规定要求。

4.6.4.14 涉外维保单位从事的工作在受控状态下正常有序进行，做到不扰民，不破坏物业公共设施，维护公共卫生。工作过程中遇到客人需避让，工作时间内举止文明有礼，不引起业户投诉。

4.6.4.15 维保工作人员工作时须佩带工作证，严格遵守服务中心的各项规定，工作不偷懒，不闲谈。

4.6.4.16 按月度计划工作时间表、完成任务确认单齐全，记录完整，体现对工程维保承包商的有效监督、控制。

4.6.4.17 每月对外判设备维保工作进行检查、评估，外判维保系统设备技术指标正常，设施完好无故障，标识清晰，管理完善。

4.6.4.18 外判维保单位联系方式齐全，维保设备出现故障时，工程部工作人员电话通知维保单位，按规定时间赶到现场实施抢修救险工作。

4.6.4.19 部门负责人每月提交《月报表》到项目负责人审核后报公司主管领导审阅。《月报表》包括下列内容：

A、工程移交及遗留问题情况

结合公司的实际情况分别按照土建、强电、空调、通风、消防、弱电、给排水、公共区装修等系统，进行统计移交和遗留的问题，其中还需要包含业户的报修情况

B、工程投诉及处理情况：

1.收到投诉单数量

2.未完成数量及原因

3.减少工程投诉的工作意见及建议

C、本月工程突发事件及处理情况

D、客户二次装修情况

E、未完成工程情况（含正在施工工程情况）

F、工程完成概况：

1. 维修、保养服务及事件完成情况

2. 维修、保养计划内未完成情况

3. 维修保养服务完成情况统计

G、对外委托保养服务执行状况

1. 截至本月已对外委托维修保养项目状况

2. 设备年审情况表

3. 收入性合同统计表

4. 外判维保单位工作存在问题及改善意见

5. 计划新增或续签外判合同项目、预算及工作意见

H、主要能源使用及管理状况

1. 用电状况：(用柱状图表示)

2. 用水状况：(用柱状图表示)

3. 项目已接管物业总建筑面积等等情况

I、 能源消耗及节能分析及建议

J、下月主要工作事项和工作计划

K、 其他重要事项

L、每月材料申购用款统计

4.7 五级检查签阅、签名制度

4.7.1工作核查分五级，即：领班、主管/经理、各项目之间互检、片长检查、公司检查；

各级核查人员，在核查每一项工作时，必须签名记录，如发现需要指导或协助的事项，核查人员应做好指导性批示，协助处理此类事务，重大事件，必须亲自到场指导工作的执行；

4.7.2各级核查人员，在核查每一项工作时，必须签名记录，如发现需要指导或协助的事项，核查人员应做好指导性批示，协助处理此类事务，重大事件，必须亲自到场指导工作的执行；

4.7.3核查方式，根据工程部值班日志记录、维修保养记录、巡查记录、运行记录等记录情况，检查各级管理者是否按公司规定的要求，对其记录情况进行签阅，并选取其中某些记录内容，现场核实其执行与落实情况，是否做到按质、按量、按时完成；

4.7.4各级核查人员如未能按时对工程部的各项工作进行检查和签批的，根据情节实行2-10扣分处罚；

4.7.5核查、签批频率要求如下：

检查人 检查内容	领班	主管/经理	季度互检	片长检查	公司 检查
值班日志（交接班记录本）	每天	每天	每季抽检 1次	每年抽检 2次	抽检
防雷设施检查记录表；水池清洗及消毒记录表	完工后 当日签认	完工后2个工作日内	每年抽检 1次	每年抽检 1次	抽检
各类外判维保工作考核表	完工后 当日签认	完工后2个工作日内	每年抽检 2次	每年抽检 2次	抽检
设备设施保养记录表	完工后 当日签认	完工后2个工作日内	每年抽检 2次	每年抽检 2次	抽检
水电表抄表记录表	完工后2个工作日内	完工后 1周内	每年抽检 1次	每年抽检 1次	抽检
临时用水电申请表及许可证		申请当日	每年抽检 1次	每年抽检 1次	抽检
各系统、设备运行记录表	每天	每周	每季抽检 1次	每年抽检 2次	抽检
各类巡查记录表及母线排（电缆）测温记录表	每周	每月	每季抽检 1次	每年抽检 2次	抽检