房地产知识——新建商品房销售相关制度政策
团队小周整理
节选《房地产交易制度政策》
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为.。
《城市房地产管理办法》第45条和《城市房地产开发经营管理条例》第20条规定，商品房预售应当符合下列条件，一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，二持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，四，向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售许可，取得商品房预售许可证明。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅.。
开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房与售许可证的批准文号.。
贝小誉——小区湖景
商品房预售人应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续.。
购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应提交申请并说明理由，所退房源应当公开销售.。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件.。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任.。
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并有买受人支付房价款的行为.。
商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产经纪机构代为销售的经营方式.。
贝小誉——风筝飞翔
商品房销售中禁止的行为《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：一房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。二房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。三不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。四商品住宅不得分割拆零销售.。
商品房销售价格由当事人协商议定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按照建筑面积登记，按套，按套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记.。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律，法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当标明建筑面积和分摊的共有建筑面积.。
面积误差的处理方式：一，面积误差比绝对值等于3%以内（含3%）的，据实结算房价款；二面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已支付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内含3%的部分房价款有买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.。
房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建筑商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划，设计。经规划部门批准的规划变更，设计变更导致商品房的结构形式，户型，空间尺寸，朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划，设计变更以及由此引起的房价款的变更.。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任.。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同.。
贝小誉——小区风景
房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复.。
质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围内和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务.。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，勘察，设计，施工，监理等单位应当依照有关法律法规的规定或者合同的约定承担相应的责任.。
《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级，保修范围，保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任.。
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修的存续期；一，地基基础和主体结构在合理使用说明年限内承担保修责任；二，屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；三，墙面，厨房和卫生间，地下室，管道渗漏1年；五，有地面空鼓开裂，大面积起砂1年；六，门窗翘裂，五金件损坏1年；七，管道堵塞2个月：八，供热，供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；九，卫生洁具1年；十，灯具，电器开关六个月。其他部位，部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定.。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，性能和各部位(部件)的类型，性能，标准等做出说明，并提出使用注意事项.。
房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人.未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任.超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。因为不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人.。
商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围，保修期限，保修责任等内容作出约定.。
保修期从交付之日起计算。
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