三亚出台物业管理最新办法！（三亚出台物业管理最新办法文件）

三亚市物业管理实施办法

第一章 总则

第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人等方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理活动应遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。

推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。推动符合条件的社区（村）党组织和居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。

物业管理活动的开展应当符合节约资源、保护生态环境，彰显三亚文化特色，符合自贸港建设发展要求，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。

第四条实行市、区两级物业管理联席会议制度。

市级物业管理联席会议由市物业管理主管部门组织召开，成员由市自然资源和规划、综合行政执法、市场监督、公安、消防、发展和改革、信访、卫生健康等相关部门组成。

区级物业管理联席会议由区物业管理主管部门组织召开，成员由区人民政府相关部门、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人、业主委员会或者业主代表、相关专业经营单位等各方代表组成。

联席会议主要解决物业管理过程中产生的各种矛盾，协调各责任方。区级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。

相关专业经营单位指供水、供电、供气、有线电视、邮政快递、通讯运营等企业。

第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的管理、监督和指导工作，履行下列职责：

（一）制定物业管理相关政策、规范并组织实施；

（二）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

（三）加强对物业服务人的监督管理，督促物业服务行业提高服务质量，依法开展物业管理行政检查工作；

（四）建立物业管理诚信监管体系；

（五）加强物业行业安全生产监督、检查工作；

（六）指导和监督物业专项维修资金的筹集、管理和使用工作；

（七）统筹指导区物业管理主管部门实施物业管理相关工作；

（八）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（九）实施物业管理的其他监督管理职责。

市物业管理主管部门应当建立并持续完善三亚市物业管理信息化服务平台；制定业主大会议事规则、业主委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本。

市、区发展和改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、综合行政执法、交通运输、水务、应急管理、市场监督、消防救援等部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作，并依法开展行政执法工作。

第六条区住房和城乡建设局是本区物业管理的行政主管部门，具体负责所在区内物业管理活动的指导、协调、监督和管理工作，履行下列职责：

（一）指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）指导和监督物业服务人依法履行义务；

（四）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理纠纷，协调物业管理各方的关系；

（五）建立、完善本区域内物业管理分级培训体系，组织开展本区域内物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

（六）建立物业管理应急保障机制；

（七）物业招投标监督管理及备案工作；

（八）指导和监督辖区内物业管理项目的接管、移交、承接查验及备案工作；

（九）负责物业管理区域备案，做好物业服务用房、物业服务合同、白蚁防治合同等材料备存工作；

（十）负责统筹指导居（村）民委员会开展物业管理实施相关工作；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

区人民政府应当在区物业管理主管部门配备物业管理工作的专职人员，并落实工作经费。

第七条物业管理是基层社区治理的重要组成部分，居（村）民委员会应配合区物业管理主管部门，建立物业管理协调工作机制，倡导成立环境和物业管理委员会，统筹辖区物业管理相关工作。

居（村）民委员会在物业管理活动中履行下列职责：

（一）建立健全社区（村）党组织领导下的物业管理协商共治机制，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等物业管理各方共同参与的物业管理区域治理架构；

（二）组织、参与、协助辖区内各物业服务区域成立业主大会和选举业主委员会；

（三）就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；

（四）指导、监督物业服务人依法履行义务；

（五）向物业管理联席会议反馈问题和情况；

（六）调解物业管理纠纷；

（七）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会负责人、网格长（员）应积极参加区物业管理联席会议，反馈物业管理活动中的新情况、新问题，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。

第八条物业管理行业协会应当在市住房城乡建设主管部门的指导下成立，积极吸纳物业服务人、业主自治组织、物业管理专项业务服务人等物业管理服务关联方会员，加强行业自律管理，履行下列职责：

（一）制定行业规范，规范物业服务人、物业管理专项业务服务人、业主自治组织成员从业及运作行为；

（二）在主管部门指导下，监测并定期发布各类物业服务项目、服务标准、参考价格，成本信息和计价规则；

（三）衔接政府物业管理相关部门、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人等关联方，树立物业服务人与业主、物业服务人与业主委员会、业主委员会与业主的良好关系典范，调解物业服务行业纠纷；

（四）建立物业管理专项服务供应商名录，监督、指导专项服务商服务规范，协助业主自治、物业服务人专业服务等多种模式的运行、并存；

（五）维持公平竞争的市场秩序，促进物业服务供方依法经营和诚信服务；

（六）加强物业服务行业从业人员培训，提高行业管理、服务水平；

（七）维护物业服务各方的合法权益；

（八）推进物业服务标准化建设。

第二章 物业管理区域

第九条物业管理区域的划分，应充分考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局、开发周期等因素确定。

项目分期建设或者两个以上单位共同开发建设，其配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但共用设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

已交付使用的物业，按照已形成的物业管理区域划定，不再重新调整，但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

第十条区物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向区物业管理主管部门申请备案，备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本办法第九条规定的，应当书面通知建设单位重新划定。已备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。

已交付使用物业，由物业服务人向区物业管理主管部门申请备案；没有物业服务人的，由居（村）民委员会向区物业管理主管部门申请备案。

第十一条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房，应当由建设单位按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；超出部分按照该部分面积的千分之一增加。

业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。

物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。

物业服务用房在交付使用前，应当进行装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置网络、通讯、安保预警等设施的，物业服务用房应当合理预留端口，具备正常使用功能。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，是物业服务工作正常开展的重要保障，任何单位和个人不得侵占、改变用途。

第十二条物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（车库）；

（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（四）房屋买卖合同约定属于业主共有的物业；

（五）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，不动产登记机构应当进行实地查看，并在不动产登记簿上予以记载。

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第十三条房屋的所有权人为业主。

基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及临时管理规约、管理规约、物业服务合同约定确定。

第十四条在物业管理活动中，业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

（二）享有业主委员会委员的选举权和被选举权；

（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（四）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议；

（五）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议；

（六）对物业共用部位和共用设施设备、物业专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

（七）监督业主委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；

（八）对侵害物业区域公共利益的行为予以劝阻；

（九）法律、法规规定的其他权利。

在物业管理活动中，业主履行下列义务：

（一）遵守业主大会议事规则和临时管理规约或者管理规约，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照物业服务合同的约定支付物业服务费；

（五）按照有关规定交纳物业专项维修资金；

（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

（七）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十五条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；

（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用物业专项维修资金;

（六）筹集物业专项维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分进行经营；

（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；

（十）物业服务区域调整、业主自行管理、与物业服务人签订物业服务合同（含物业服务费的确定）、业主共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二节 业主大会

第十六条业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会从业主中选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法表决业主共同决定事项。一个物业管理区域设立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

暂时无法成立业主自治组织的，可以依照本办法第三十七条之规定成立物业管理委员会，代行业主委员会的职责。

第十七条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：

（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年。

符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向区物业管理主管部门提出筹备业主大会的书面申请，协助业主大会筹备工作。

业主也可以向区物业管理主管部门提出筹备业主大会的书面申请，同时报送居（村）民委员会；申请人应在联名业主中指定一名或多名筹备工作发起人，发起人对所递交资料的真实性负责。居（村）民委员会应当在收到书面申请后，核实申请人的业主身份，核实无误的，应在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。

第十八条 区物业管理主管部门应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或物业服务人报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）销售清册及业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）已筹集的物业专项维修资金清册；

（八）其他依法应当移交的文件资料。

建设单位或物业服务人应当自收到区物业管理主管部门通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地等便利性支持。

已经录入三亚市物业管理信息化服务平台，且能够依法公示的资料，建设单位或物业服务人可以不再另行提供。

首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、居（村）民委员会党组织、居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由居（村）民委员会代表担任，筹备组其他成员由居（村）民委员会确定，报区物业管理主管部门书面确认。

筹备组人数应当为单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台进行公示，公示日期不少于五日。业主对筹备组成员有异议的，由居（村）民委员会协调、答复；仍有争议的，由区物业管理主管部门确认。

建设单位应积极参与筹备工作。建设单位拒绝派员，或在收到居（村）民委员会通知后未按要求日期派员参加筹备组，不影响筹备组的成立。

经筹备组申请，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。

第十九条首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确认业主身份并公示业主名单，确定业主人数和在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则；

（三）拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、候选人产生办法和候选人名单；

（五）确定首届业主委员会选举办法；

（六）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（七）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，同时在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示、公告，并以短信等文字形式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，或者因选举产生的业主委员会委员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时决定补选的，可以向区物业管理主管部门申请延长筹备期限一次，但延长时间不得超过九十日。首次业主大会会议应当表决通过业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约等文件，选举产生业主委员会委员和候补委员。

筹备组长应当对所收集资料的完整性、安全性负责，指定专人保管并进行详细登记建档。筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。自行解散的，应将资料完整移交给区物业管理主管部门。

第二十条管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止，业主委员会委员及共有物业收益收支情况审计要求等事项依法作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。

第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见形式召开。

业主大会会议需要表决业主共同决定事项的，可优先选用三亚市物业管理信息化服务平台投票方式召开，对有关事项进行表决。

业主大会相关电子、书面资料征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。

业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向区物业管理主管部门反映。区物业管理主管部门应当核实相关表决信息。

第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知区物业管理主管部门和居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派员列席会议。

业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示。

有下列情形之一的，业主委员会应当在收到提议二十日内召集临时会议：

（一）经百分之二十以上业主书面联名提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主提议召开业主大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，业主可以向区物业管理主管部门提出召开要求。区物业管理主管部门应当督促业主委员会限期组织召开业主大会会议；期满后仍未组织召开的，区物业管理主管部门可以应业主要求，委托居（村）民委员会组织召开。

第二十三条业主大会会议采用记名投票方式进行。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票，一名受托人不得接受超过三名业主的委托。

委托投票的，应当提供委托人和受托人的身份证明资料、授权委托书。授权委托书中应当载明委托事项、委托人意见、投票权数和委托人联系方式。

业主个人因客观原因无法使用电子投票的，可以选用其他法定方式投票，并将投票结果录入三亚市物业管理信息化服务平台。

第三节 业主委员会

第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告财务收支、物业管理实施及业主委员会委员履职情况；

（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；

（三）督促业主交纳物业专项维修资金，及时足额支付物业服务费用，对逾期不支付的督促其限期支付；组织专项维修资金的续筹，监督物业专项维修资金的使用；

（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；

（五）制定重大维修工程项目年度维修计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；

（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

（八）协助区物业管理主管部门、居（村）民委员会调解处理物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。

业主大会可以按照业主大会议事规则的规定，设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。

第二十五条业主委员会由五人以上单数委员组成，具体人数根据本物业管理区域的面积及户数规模、业主委员会委员分工需要等实际情况确定，一般为五到十一人。业主委员会委员人数可以在业主大会议事规则中明确。

业主委员会委员应当由业主大会从业主中选举产生，业主委员会委员每届任期三至五年，可以连选连任，委员任期与业主委员会任期相同，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任委员、副主任委员由业主委员会从委员中推选产生。

业主委员会委员职责、分工应经业主委员会会议通过并公示；分工调整时，应同时公示分工调整原因、分工调整书面确认函及业主委员会相关议题会议纪要。

第二十六条业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）积极履行业主义务，具有完全民事行为能力；

（二）身体健康、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，有参与集体事务的时间和精力；

（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（四）本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系；

（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；

（六）法律、法规规定的其他条件。

对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会委员作出限制性规定。

鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会委员。

业主委员会委员候选人通过业主自荐，或者业主联名推荐、居（村）民委员会党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。

筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送区物业管理主管部门。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示。

第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向区物业管理主管部门备案：

（一）业主委员会委员名单及相关资料；

（二）业主大会会议表决结果及决议；

（三）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（四）业主委员会委员职责分工确认函；

（五）业主大会决议的其他事项。

符合备案条件的，区物业管理主管部门应当自收到备案资料之日起五日内出具备案证明。取得备案证明后，业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会应当对所提供材料的真实性、合法性负责。

本条第一款所列备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

业主委员会应当将备案情况及时告知居（村）民委员会。

第二十八条业主大会、业主委员会日常工作经费、业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主大会决定对业主委员会主任委员任期和离任实行经济责任审计的，审计费用从业主共有部分经营收益中列支，不足部分由全体业主共同承担。

业主委员会如需聘用专职或者兼职工作人员，其工作内容、工作职责需书面明确并公示，其工作经费纳入业主委员会工作经费。专、兼职工作人员工作安排不得故意干扰、扰乱物业服务人正常履行物业服务合同。

前款规定所需费用从业主共有部分经营收益中列支，不足部分由全体业主共同承担，具体办法由业主大会议事规则规定。

第二十九条业主委员会会议每季度至少召开一次，由业主委员会主任委员或者主任委托的副主任召集。经业主委员会主任委员或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开业主委员会临时会议，由提议人召集。会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后在物业管理区域显著位置公示并存档。

第三十条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，保障业主的知情权和监督权，在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台如实向全体业主公告公示下列信息：

（一）物业服务合同、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约；

（二）业主委员会委员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式、工作分工、职责等信息；

（三）业主大会决定，业主委员会会议纪要、会议决定；

（四）业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况、违章搭建情况、公共区域占用情况、在本物业区域内开展或推荐商户开展经营活动情况等；

（五）业主大会、业主委员会日常工作经费开支明细信息，年度经费预算、结算情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；

（七）物业专项维修资金使用与结余情况；

（八）业主共有物业、共有部分经营与收益情况；

（九）法律、法规规定及业主大会决定公开的其他信息。

前款第五、六、七、八项，每年至少应该公告一次；第一、二、三、四项应当常年公告并及时更新。委托物业服务人管理的，业主委员会可以委托物业服务人代为公示。业主委员会主任委员对公告、公示信息的真实、准确性负责。

第三十一条业主大会可以一并选举业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的二分之一。业主委员会委员出现空缺时，从候补委员中按照得票顺序依次递补为业主委员会委员。

业主委员会委员辞职，应当向业主大会或者业主委员会提出书面辞呈。业主委员会主任委员及分管财务的业主委员会委员辞职有离任审计要求的，具体要求应在业主大会议事规则中明确。

第三十二条业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同；

（四）侵占、挪用业主共有部分收益，擅自将业主共有部分收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保；

（五）收受、索取物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益；

（六）向本物业管理区域提供服务的物业服务人销售商品、承揽其相关业务，获取其他不正当利益；

（七）泄露业主信息；

（八）擅自出租、占用共有物业场地、场所；超出业主大会授权范围使用共有物业经营收益；

（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免业主委员会委员资格的，应当按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

第三十三条有下列情形之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；

（三）被判处刑罚的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）法律、法规和业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公告，并可以接受业主查询。

第三十四条业主委员会任期届满前六个月，应当在书面报告区物业管理主管部门后，组织召开业主大会会议，进行换届选举，并在任期届满前产生新一届业主委员会。

业主委员会在任期届满前120日，仍未按规定报告，未组织换届选举的，区物业管理主管部门应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。

业主委员会在任期届满前90日，仍未组织开展换届选举的，区物业管理主管部门应当成立由业主代表、居（村）民委员会党组织代表、居（村）民委员会代表，组成换届小组，由换届小组在业主委员会任期届满前组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

业主委员会任期届满，未组织或未完成换届选举的，业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等移交给换届小组或者区物业管理主管部门代管，业主委员会解散。居（村）民委员会可以按照本办法第十八条、第十九条之规定，重新成立新一届业主大会筹备小组，选举业主委员会。

第三十五条业主委员会应当在任期届满后三日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给区物业管理主管部门代管。

对不按时移交的，区物业管理主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安机关应当协助移交。

业主委员会委员资格终止或者被罢免的，应当在三日内将其使用、保管的文件、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第三十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求区物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。

第四节 物业管理委员会

第三十七条物业管理区域有下列情形之一的，可以由区物业管理主管部门组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经区人民政府、居（村）民委员会指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会长期不能正常履职，需要重新选举业主委员会，经区物业管理主管部门指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的；

（四）百分之三十以上业主联名要求的。

物业管理委员会可以由区物业管理主管部门、辖区公安机关派出机构、居（村）民委员会党组织、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成，一般为七至十一人的单数。物业管理委员会主任由区物业管理主管部门或居（村）民委员会党员代表担任，并应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

区物业管理主管部门应当将物业管理委员会成立情况在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示，并报告市物业管理主管部门。

第三十八条物业管理委员会履行如下职责：

（一）依法推动、指导成立业主大会、业主委员会；

（二）向区物业管理主管部门、居（村）民委员会及时反映居住区的卫生情况，协助政府相关部门搞好社区绿化、公共卫生工作；

（三）加强对物业服务人的监督工作。积极协调物业服务人、物业管理委员会、业主、居（村）民委员会等各方关系；监督、检查消防、设备设施等安全运行情况；

（四）监督公共区域、业主共有部分经营及收益支配；

（五）物业纠纷调解及其他物业管理相关工作。

物业管理委员会可以凭区物业管理主管部门开具的介绍信，申请刻制印章，开立银行账户。

物业管理委员会工作规则，由市物业管理主管部门另行制定。

第四章 物业管理服务

第一节 前期物业管理服务

第三十九条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当依法选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

建设单位应当通过三亚市人民政府公共资源交易平台采用招标方式选聘前期物业服务人。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，任何单位和个人不得将一个物业服务区域化整为零规避招标。其中，项目总建筑面积在三万平方米以下的，可以采用邀请招标方式。投标人少于三个的，经区物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

前期物业招标、投标文件，应作为前期物业服务合同附件，与前期物业服务合同一并在区物业管理主管部门备案。前期物业服务合同中服务标准、服务内容、收费标准等，应与招、投标文件保持一致。

第四十条前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定，最长期限不超过三年。期限届满，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务，服务期限为不定期；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应当于交付前，一次性配置完善用于供水、供电、供气用量抄表，消防监控、安全监控、智能化运用等与业主生活、物业服务密切相关的配套电脑软、硬件，以及办公桌椅、设备等物资。所配置物资、资产归全体业主所有，由物业服务人使用并承担保管、维护、保养责任。物业服务人在交接时，不得以投入资金等原因破坏、拆除、控制密码，拒不移交。

第四十一条建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时应当将《前期物业服务合同》作为附件，一并由买受人书面签收。

建设单位应在物业销售前制定临时管理规约，临时管理规约应当符合本办法第二十条关于管理规约的规定，并对全体业主同意授权物业服务人代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定；建设单位在销售物业时应向物业买受人明示临时管理规约的内容并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。业主大会表决通过管理规约后，临时管理规约即失效。

第四十二条新建物业交付使用前，建设单位和物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，在区物业管理主管部门指导监督下，签订物业承接查验协议，共同对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。承接查验应在物业交付使用十五日前完成。

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时，建设单位还应当邀请业主代表和居（村）民委员会代表参加，必要时可以聘请相关专业服务机构协助进行。物业承接查验的费用由建设单位承担。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）房屋及建筑物面积清册；

（五）物业服务所需要的其他资料。

新建物业未经承接查验的，不得交付使用。鼓励物业服务人通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。

区物业管理主管部门应当指导开展物业承接查验并公开结果，监督新建物业项目有序查验、交接。

第四十三条实施承接查验的物业，应当具备下列条件：

（一）通过规划条件核实，取得综合验收合格证明或者建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等分项合格证明文件；

（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备已按照规划设计要求建成，专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具，排水管网实现雨污分流，建设单位已依法办理排水手续；

（三）教育、养老、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务、生活垃圾分类投放和收运设施等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规等规定的其他条件。

分期开发建设的物业，建设单位和物业服务人可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位分期交付的，交付的物业区域最小单位为整幢。

第四十四条 物业服务人应当自物业交接后三十日内，将下列文件装订成册，向区物业管理主管部门办理备案手续：

（一）临时管理规约；

（二）物业承接查验方案、物业承接查验协议；

（三）建设单位向物业服务人移交的资料清单；

（四）共有部分、公共区域、设备设施交接记录。查验问题整改报告及未完成整改事项承诺书等书面资料；

（五）本交付区域房屋及建筑物面积清册；

（六）其他与承接查验有关的文件。

物业服务人应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公告。

区物业管理主管部门应当将承接查验备案材料抄送居（村）民委员会。

第四十五条物业服务人应当将承接查验有关的纸质及电子文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务人的，被解聘的物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务人或业主委员会移交物业承接查验档案。

第二节 物业管理服务

第四十六条一个物业管理区域应当由一个物业服务人提供物业服务。

同一物业管理区域内分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务人的，后期建成部分应当由同一物业服务人提供物业服务。

后期建成部分因开发周期、物业类型等原因，造成物业服务标准、物业服务费用标准等条件改变的，建设单位应向区物业管理主管部门说明情况，提交后期建成部分物业服务方案、物业服务费用评审报告。

第四十七条业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者另聘物业服务人。

首届业主大会成立后，应在九十日内完成是否续聘原物业服务人的决定。未作出续聘决定的，按照本办法第四十条第一款执行；决定续聘的，应在作出决定三十日内与原物业服务人签订物业服务合同。

物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面通知原物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主大会决定续聘的，业主大会应当就物业服务合同中物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用标准等事项进行表决。业主委员会应当在物业服务合同期限届满前，与原物业服务人完成物业服务合同续签。

物业服务合同期限届满，业主大会没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人同意继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当至少提前六十日书面通知另一方当事人。

物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主大会、业主委员会、物业服务人应在作出前款续聘、另聘、解聘及解除不定期合同决定十日内，及本条第二款、第四款约定合同签订三十日内，将结果在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公告，并抄送区物业管理主管部门、居（村）民委员会。

第四十八条业主大会决定另外选聘物业服务人的，由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后实施。选聘方案应当包括选聘的方式、参选物业服务人资信要求、物业服务内容、服务质量标准、服务收费标准、合同期限等内容。

倡导业主大会通过三亚市人民政府公共资源交易平台以公开招标方式选聘物业服务人。

第四十九条物业服务合同应当约定下列物业服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）共有部分绿化的养护、管理；

（三）共有部分的保洁；

（四）日常安全巡查，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；

（五）共有部分的经营和管理；

（六）共有部分的病媒生物预防控制；

（七）车辆的停放管理；

（八）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

（九）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（十）物业档案资料的保管；

（十一）物业服务费用标准；

（十二）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

物业服务合同约定的服务内容、服务标准、服务费用应与物业服务人投标文件承诺的条款一致，业主大会招标文件、物业服务人投标文件应作为物业服务合同附件。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别委托给第三人。物业服务人将物业服务合同中的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务人另行约定。

业主大会、业主委员会与选聘的物业服务人应在签订物业服务合同一个月内，将物业招标文件、中标物业服务人投标文件和物业服务合同在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示，并向区物业管理主管部门备案。区物业管理主管部门应当将备案的文件及合同抄送居（村）民委员会。

第五十条鼓励与推动物业服务人开展、参与居家养老、家庭服务等社区生活服务业务。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等养老服务。鼓励物业服务人按照有关规定申请享受相应优惠扶持政策。民政部门和区人民政府、居（村）民委员会应当予以指导、协助。

第五十一条物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示、及时更新下列信息，并通过短信、微信等形式告知全体业主：

（一）物业服务人的营业执照、项目物业服务负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话。物业服务工作人员名单、工作岗位、工作职责、责任区域等；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、智能化监控等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行情况；

（五）由物业服务人管理的上一月度共用设施设备和相关场地公共用水、用电的费用分摊情况；

（六）由物业服务人管理的业主共有部分物业收益收支情况；

（七）由物业服务人管理的车位（车库）的出售和出租情况；

（八）由物业服务人管理的物业专项维修资金使用情况；

（九）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全注意事项。装修违章行为报送及处理情况；

（十）法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定的其他应当公示的信息。

业主有权查询公示内容，业主对公示内容有异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内予以书面答复。

物业服务人应当听取业主意见和建议，接受业主监督，每年向业主大会、业主委员会报告工作情况。

前款第一项、第二项、第三项、第四项应常年公示并及时更新；第五项应每月公示；其他项每年至少公示一次。

第五十二条物业服务人在物业服务活动中应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；

（二）建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，保障安防监控设施正常运转，落实安防人员、安防设施及安全保障措施，防范从建筑物中抛掷物品等情况发生，保护业主的人身、财产安全；

（三）维护物业管理区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（四）制定和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷；

（五）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（六）执行人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合人民政府和居（村）民委员会做好物业管理区域公共卫生、疫情防控等工作；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域；

（六）擅自采取停止供电、停止供水、限制使用电梯、限制出入小区、限制水电充值等方式催交物业服务费；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）骗取、挪用、贪污或者侵占物业专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（十）其他违反法律、法规规定和合同约定的行为。

物业服务人处理业主、物业使用人的个人信息应当依法进行并确保信息安全。

第五十三条业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务人应当在物业服务合同依法解除、终止或者延续服务情形终止后十日内，办理以下移交手续，并退出物业管理区域：

（一）业主资料、物业服务等书面及电子档案资料；

（二）移交业主共有的物业服务用房、物业管理设施设备用房、经营用房、场地和其他财物；

（三）物业承接查验档案；

（四）签订验收协议，完成物业共有部位、共有设备设施的移交查验；

（五）移交提供物业服务期间用前期开办费、业主共有资金购置的业主共有资产；

（六）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、物业专项维修资金及相关费用；

（七）移交提供物业服务期间形成的有关业主共有部分大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料；

（八）完整移交水、电、停车场、弱电、办公电脑等操作系统软硬件及账号密码；以及利用物业服务费用或物业服务区域名义开办的微信公众号、电子邮箱、微信账号、QQ服务号等服务软件的账号密码等资料。移交方有责任保证所移交软硬件的完整、正确、运行正常；

（九）其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务人不得损坏、隐匿、销毁本条前款规定的资料、财物，并配合业主大会选聘的新物业服务人做好交接工作。前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；未成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，由区物业管理主管部门接收和代管。

第五十四条物业服务合同的权利义务依法终止后，原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。原物业服务人拒绝移交、退出的，业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用；业主委员会或者业主可以请求区物业管理主管部门责令原物业服务人退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。原物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。

原物业服务人违反前款规定，给业主造成损失的，应当赔偿损失。

原物业服务人有权向拖欠交接日之前物业服务费的业主依法追讨费用，有权依法向业主委员会追讨因违法决定造成的损失。

区物业管理主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督管理。

第五十五条物业管理区域可以在区物业管理主管部门和居（村）民委员会的指导和监督下由业主自行管理。

业主大会决定自行管理的，应当按照监督和管理分离的原则，制定自行管理方案，对以下事项作出明确规定：

（一）自行管理的执行机构；

（二）自行管理的内容、标准等；

（三）聘请专业服务机构的方案；

（四）物业服务费用、物业专项维修资金的管理和使用；

（五）其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、供配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

第五十六条业主、业主委员会和物业服务人之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向人民调解组织、居（村）民委员会、区物业管理主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第三节 老旧小区物业管理服务

第五十七条无物业管理的老旧小区由全体业主共同承担管理责任。

对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区，市、区人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善老旧小区的综合环境。区人民政府确定改造内容清单、标准和物业管理支持政策。老旧小区接受政府出资改造的，改造后应当实现物业管理。

区物业管理主管部门、居（村）民委员会应当引导业主协商确定老旧小区的物业管理模式，指导和协助业主成立业主大会，实现业主自行管理或委托专业公司管理。

无法成立业主大会、实现自行管理或专业管理的，由居（村）民委员会组织基本保洁、电梯运行和维护等专项服务，费用由全体业主共同承担。

支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧小区，提供综合或专项物业服务。支持物业服务人为老旧小区提供公益性物业服务。

第五十八条鼓励和倡导老旧小区业主缴纳物业专项维修资金，建立物业专项维修资金账户，筹集物业专项维修资金，并将以下收益划归物业专项维修资金：

（一）业主共有部分经营收益；

（二）业主共有停车位（车库）、占用业主共用部位改建的停车位（车库）经营收益；

（三）业主缴存的物业专项维修资金；

（四）社会捐助资金，政府扶持资金；

（五）其他依法取得属于全体业主共有的资金。

第五十九条鼓励和支持既有多层住宅增设电梯。既有多层住宅增设电梯应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，以及国家、省、市相关规定，并依法办理相关批准手续。

区物业管理主管部门、居（村）民委员会应当为业主达成自愿增设电梯提供服务，物业服务人应当为增设电梯提供必要的协助。

既有多层住宅需要使用共有部分增设电梯的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主可以按照有关规定提取住房公积金，用于支付既有多层住宅增设电梯相关费用。

第四节 物业服务费

第六十条 物业服务收费按照市人民政府有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体价格由市人民政府价格主管部门制定。

其他物业的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价定价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由建设单位或者业主大会与物业服务人参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况，根据物业服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

市物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。

第六十一条物业服务费可以采取包干制或酬金制方式，由业主与物业服务人在物业服务合同中书面约定。

业主与物业服务人应在合同中详细、合理约定物业服务包含的项目、服务标准，酬金、利润计取方式、计算方法等内容。

物业服务人应当根据物业服务合同约定，按照确定的物业服务区域，建立财务核算账目。

业主大会对物业服务人有审计要求的，应在物业服务合同中明确约定审计方式、审计费用等内容，物业服务人应当予以配合。

第六十二条物业服务费标准应当保持相对稳定。物业服务人不得在物业服务履行期限内擅自调整物业服务收费标准。因物价变动、职工最低工资标准调整、物业服务内容及标准调整等原因确需调整的，物业服务人应遵守下列规定：

（一）委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日以上；

（二）拟定收费标准调整方案，调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由，成本变动情况，调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项，将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日以上；

（三）调整方案应当由业主共同决定。

物业服务人违反前款规定的，不得调整物业服务费标准。物业服务人应当将调整物业服务费标准的事项和结果及时报告区物业管理主管部门和居（村）民委员会。

物业服务人不得强制或者变相强制收费，不得增加收费项目，重复收取费用，扩大收费范围。

物业服务人调整保障性住房物业服务收费的，应当及时向人民政府价格主管部门备案。

价格管理主管部门应当会同相关部门建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务人擅自扩大范围收费、不按照规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务人规范收费行为。

第六十三条业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主大会或者业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务人应当书面催交，逾期仍不交纳的，物业服务人可以向人民法院起诉，或者按照约定申请仲裁。

业主违反约定逾期不支付物业服务费用超过三个月，且经两次以上催告仍不支付的，物业服务人可以根据管理规约的规定在物业管理区域显著位置公示包括房号、欠费期限、欠费金额、催告方式、催告次数等内容的欠费催告信息。

业主出租物业或者设立居住权时，应当与承租人或者居住权人约定物业服务费的交纳责任。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定。物业使用人拒不支付物业服务费的，由业主承担。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务人结清物业服务费。

第六十四条建设单位应当对业主共有部分安装独立的水、电等计量器具。共有部分使用的水电费用，可以纳入物业服务费用统一收取，也可以按照约定方式由业主合理据实分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。分摊费用应该单独列账，按本办法五十一条之规定公示。

物业服务人不得将下列费用列入分摊：

（一）物业服务人办公、生活的自用水、电费用，值班室、保安亭水、电费用；

（二）物业服务区域内地下停车场、收费经营泳池的水、电费用；

（三）物业服务合同约定之外，在物业服务区域内开展节庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；

（四）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

物业服务合同另有约定公摊费用的遵从约定。分摊费用已计入物业服务费成本的，不得重复收取。

既有多层住宅增设电梯的相关费用按照合同约定执行。

第六十五条物业服务区域内，属于已交付区域内的物业，有下列情形的，物业服务费用由建设单位全额交纳：

（一）尚未出售的；

（二）已经出售但尚未交付给物业买受人的物业；

（三）已经依法交付业主，但建设单位经物业服务人同意，在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。

第六十六条物业服务合同依法终止后，原物业服务人拒不办理移交，拒绝退出物业服务区域的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续配合处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。

第五节 共有物业经营收益

第六十七条开发建设单位、物业服务人利用共有物业部分进行经营的，应当符合法律、法规的规定。

业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，应当在前期物业服务合同或临时管理规约中明确约定下列事项：

（一）可以开展经营的场地范围；

（二）在电梯、楼栋大堂、广场等公共部位设置广告的标准及要求；

（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；

（四）公共收益的财务管理要求；

（五）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；

（六）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；

（七）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求；

（八）社会公益性活动举办约定；

（九）其他需约定事项。

临时管理规约中未明确以上事项的，经营方案由业主共同决定后实施。

业主大会成立后，物业服务人和业主大会可以对前款所列事项重新约定，并经业主大会同意。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。

业主大会、业主委员会应当加强对业主共有部分经营收益的监督管理，并可以对其使用情况进行审计。

公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第六十八条车辆停放费用包含“车位（车库）物业服务费”和“车位（车库）使用费”。车位（车库）物业服务费应计入车位（车库）的物业服务收入和成本；车位（车库）使用费属于车位（车库）产权人收益。前期物业服务合同、物业服务合同应明确约定“车位（车库）物业服务费”具体标准或占车辆停放费收入的比例。临时停车收入的车位物业服务费可以按比例计提。

属于业主共有的停车场用于经营的，物业服务人应按照政府相关规定办理商事登记、税务信息确认等手续。其经营收益按合同要求扣除车位（车库）物业服务费后，剩余部分归业主共有部分收益，属于全体业主所有。

非全体业主共有的车位（车库），由业主按照前期物业服务合同或物业服务合同中约定的标准缴纳车位（车库）物业服务费。

建设单位所有的车位（车库），建设单位同意其经营收益全部或部分用于弥补物业服务费用不足的，物业服务人应与建设单位签订书面协议予以明确。

保障性住房、老旧住宅小区车辆停放费用于弥补物业服务费用不足的，应在物业服务合同中书面约定，并按物业服务合同要求进行公示。

公安、消防、抢险、救护、环卫、城市管理、管网维护等执法和维修车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取费用。

第六十九条业主大会或业主大会授权业主委员会管理公共收益的，业主大会、业主委员会可以按照业主大会议事规则，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况、业主委员会工作经费进行财务审计。审计费用由全体业主分摊或者从公共收益中列支。

物业服务人管理公共收益的，物业服务人可以按照物业服务合同约定，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况进行年度财务审计和合同服务期满的财务审计。

审计结果应当在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示。

第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第七十条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定及业主大会的决定，安全、合理使用物业。

业主转让或者出租房屋时，应当将物业管理方面的约定告知受让人或者承租人，并自合同签订之日起十五日内将转让或者出租的情况告知物业服务人和业主委员会。

第七十一条业主不得改变物业用途和性质。业主确需改变的，应当经业主大会共同决定，并经有利害关系的业主同意。

管理规约中已经依法约定改变物业用途条件的，应同时明确约定物业服务费等相关费用收取标准及其他相关约定条件。

第七十二条业主依法将物业管理区域内业主共有的公共建筑、共用设施改变用途的，应当在办理有关手续后告知物业服务人。物业服务人确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

业主应与物业服务人签订书面协议，并明确变更后的使用用途、维护费用、管理方案等内容；改变用途后产生经营性收益的，应纳入业主共有部分经营收益。

第二节 物业安全及应急管理

第七十三条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者违法变动房屋结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反规定装饰装修；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、违规使用、移装共用设施设备；

（六）破坏或者擅自改变房屋外观；

（七）将车库用于居住、生产经营；

（八）违反规定为车辆及车辆电瓶充电，违规停放机动车、非机动车；

（九）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（十）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十一）违反垃圾分类管理规定处理垃圾，任意排放污水；

（十二）从建筑物中抛掷物品；

（十三）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十四）擅自摆摊设点、占道经营；

（十五）损坏、挪用、停用消防设施设备，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道；

（十六）违反规定饲养动物；

（十七）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告所在辖区执法部门。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十四条业主、物业使用人对物业进行装饰装修的，应当事先告知物业服务人和业主委员会。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。

业主、物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订并严格遵守装饰装修管理协议，不得影响他人生产、生活。业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生产、生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务人或者业主委员会协调处理。物业服务人或者业主委员会应当在接到请求后及时协调处理。

业主违反法律、法规或者管理规约规定的，物业服务人应当及时督促其改正；仍不改正的，物业服务人有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。

第七十五条业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。在气象部门发布台风、暴雨等气象预警信息后，应及时进行相关检查，做好防范措施。

物业服务人应当按照服务要求，认真完成日常巡查，发现存在安全隐患的，应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患。业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、居（村）民委员会报告。

第七十六条物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务人应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

物业服务人应制定自然灾害、交通事故、消防管理、防抢防盗、卫生防疫等紧急突发事件的应急管理预案，成立救援队伍，配置各类应急物资，在收到气象预警、自然灾害等信息后，应加强巡查物业共有部分、公共区域，及时向业主转发预警信息，做好防范措施。定期邀请相关行业主管部门、专业管理部门、业主、物业使用人等进行多方联合演练，提高应急反应能力。

鼓励物业服务人购买物业管理责任保险，防范经营风险。

第七十七条市、区住房城乡建设、综合行政执法、公安、市场监督、生态环境、卫生健康、自然资源和规划、应急管理、消防救援等部门和机构依据自身职能，加强物业管理区域内执法联动，依法查处违法行为，并在物业管理区域内显著位置公示执法主体相关联系信息。

相关执法信息应纳入三亚市物业服务行业诚信管理档案。

第三节 停车管理

第七十八条物业管理区域内的车位（车库），应当首先满足本区域业主、物业使用人的需要。

车位（车库）数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位（车库）。

经业主大会决定，可以采用先到先停、不固定车位位置等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。

空余车位（车库）可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。

建设单位不得只出售而不出租车位（车库），不得以租代售，不得只长租不短租。建设单位应当公开并及时更新物业管理区域内尚未出售、附赠或者出租的车位（车库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。建设单位委托物业服务人管理的，物业服务人应及时公示、更新车位（车库）出售、附赠或出租情况。

建设单位或者业主不得将车位（车库）出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位（车库）的，不动产登记部门不得办理登记、过户手续。

第七十九条物业服务人应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。进入物业管理区域的车辆，应当在停车场所有序停放，不得占用疏散通道、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放以及业主因搬家等确需临时停放车辆的除外。

物业管理区域内发生交通事故报警的，公安机关交通管理部门应当受理。

对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人正常通行的，物业服务人应当予以阻止，或者责令离开。

第八十条 新建物业应当按照国家和本省地方标准配建停车位充电设施，与主体工程同步设计、施工、验收。

已建成物业应当按照标准和技术规范要求逐步改造建设停车位充电设施。物业服务人、业主委员会应当支持充电设施建设，配合施工单位等开展现场勘查、用电安装、施工建设等工作。

第四节 物业保修与维护

第八十一条业主、物业使用人、物业服务人、其他单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意。其中物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；未成立业主大会、业主委员会的，应将占用事由、占用时间等信息在施工现场及物业管理区域内公示。

临时占用、挖掘道路、场地的，施工方应当负责做好防护、警示工作，并在约定期限内恢复原状。

第八十二条已交付使用的物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气等专业经营设施设备发生故障、不能正常使用的，专业经营单位应当及时采取措施，排除故障。

专业经营单位对专业经营设施设备进行更新、改造、维护和管理，需要进入物业管理区域的，应当事先告知业主委员会或物业服务人，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合。

第八十三条供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照法律、法规等相关规定承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。专营服务单位应当服务到物业服务区域内的最终用户，并向最终用户收取费用。

专营服务单位不得强制物业服务人无偿代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务人接受专营服务单位委托代收费用的，应当签订协议，物业服务人根据约定向专营服务单位收取费用。

物业服务人接受委托代收代交前款费用的，不得向业主收取额外费用；不得以业主未交付物业服务费用等理由拒绝代收代交并擅自停止、限制向业主供水、供电、供气等服务。

物业服务人退出物业服务区域时已代收但未向专营服务单位缴清的费用，专营服务单位应当向原物业服务人追缴，不得因未缴清费用而停止向用户提供服务。

第八十四条业主、业主大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和住宅养护标准，定期维修养护。

国家规定的建设单位保修期届满后，业主共有部分的维修、更新和改造责任和费用，有约定的，按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修；

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分面积所占比例承担；

（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分面积所占比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分面积所占比例承担；

（四）物业全体共有部分的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分面积所占比例承担。

在国家规定的保修期限内，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务人保修的，应当与物业服务人另行签订委托协议，并向业主公示该委托业务的服务流程、服务要求、服务时限、职责范围。

依照有关规定设立物业专项维修资金的，从中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从物业专项维修资金中列支。

根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用，不得从物业专项维修资金中列支。

第八十五条鼓励建设单位购买工程质量潜在缺陷保险。在保险期间内，因工程质量潜在缺陷造成物业损坏的，由业主向保险公司提出书面索赔申请，保险公司应当按照法律规定和合同约定履行赔偿和维修义务。

第六章 物业专项维修资金

第八十六条物业专项维修资金实行专户存储，以物业管理区域为单位设账，并按照幢、房屋户门号分级设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。

在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期物业专项维修资金，并在出售时向业主收取。不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验物业专项维修资金交存情况。

物业专项维修资金业主账面余额不足首期交付额的百分之三十的，业主应当按照有关规定续交，续交资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。业主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会可以督促其限期交纳。

第八十七条维修、更新、改造业主共用部分，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议，经业主依法共同决定后，由市物业管理主管部门审核同意后列支。

发生下列危及房屋安全等紧急情况的，可以申请紧急动用物业专项维修资金：

（一）消防设施设备严重损坏、电梯故障原因严重影响业主生活或者危及人身安全的；

（二）屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；

（三）供水水泵损坏或者水管爆裂等导致供水中断，严重影响业主生活的；

（四）楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在明显起鼓、变形等脱落危险，危及人身财产安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；

（六）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

申请紧急动用物业专项维修资金的，业主大会成立前，由物业服务人或者相关业主持有关材料向市物业管理主管部门申请；业主大会成立后，由业主大会或者业主委员会向市物业管理主管部门申请。市物业管理主管部门审核同意后列支。

第八十八条物业专项维修资金管理与使用办法，由市物业管理主管部门另行制定。

第七章 附则

第八十九条本办法中有关专业用语：

（一）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整幢建筑物）、车位（车库）、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体；

（二）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；

（三）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；

（四）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第九十条 本办法自2023年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日。《三亚市物业管理实施办法》（三府〔2011〕188号）同时废止。

第九十一条本办法具体应用问题由三亚市物业管理主管部门负责解释。

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来源：三亚市人民政府

编辑：王婧

审核：向顺宇