地产代建，越来越卷（房地产代建模式）

要说今年地产圈最火的是什么，代建无出其外。

在今年各大房企中期业绩会上，所有管理层都在谈“穿越周期”之时，代建业务的战略布局同样被广泛提及。在传统地产下行时，被忽视已久的代建，突然站到了台前，由过去的鸡肋摇身一变成了香饽饽，成为人人称道的新蓝海。

这中间，发生了什么？

入局：储粮越冬

房企“扎堆”进入代建赛道

1.赛道飞速爆火，大量房企抢分代建市场“蛋糕”

在房地产行业的寒冬，代建行业却迎来了一个暖春。

与传统地产开发业务相比，代建基本无需拿地和融资，能极大减轻房企的资金压力。从去年下半年开始，入局代建业务的房企明显增加。

据不完全统计，截至目前已经有至少40家房企入局代建，其中既有大型房企，也有中小型房企，如中海、保利、万科、碧桂园、旭辉、星河湾、仁恒、当代置业等。

目前这些企业所分食的主要市场，除商业代建之外，还包括纾困类项目、国央企/城投开发项目以及政府主导的保障类租赁住房建设所带来的增量业务。

2.房企资金压力上升，代建成为房企寒冬避险卡

说起代建，并不是新鲜词，在我国已经发展10余年。2010年9月，绿城房产建设管理有限公司（绿城管理前身）正式成立，标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。

地产黄金时代，代建在各家房企眼中还只是一门边缘生意，只有少数房企在入局，如绿城、建业等。那时，代建的营业收入和动辄万亿的地产开发完全不在一个量级上，收入天花板也不过千亿。

那么，为什么在今年，这么多的企业争着做代建？

在当下，房企“扎堆”进入代建赛道，与其说是抢着分“蛋糕”，不如说是抢一张避险卡。代建真正吸引房企的，更多是“越冬”的选择。

随着三道红线、预售资金监管等制度不断落实，加上融资环境持续收紧叠加疫情影响销售疲软，这些直接推升了房企的资金压力。因此，在追求持续发展的同时，房企增强抗风险能力的需求越来越大。

代建相较于传统房地产开发，在轻资产模式、抵御周期性风险、利润率等方面都具有较大优势，成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的新选择。房企承接代建业务，一方面，可以在减轻资金压力的同时，寻找到新的盈利增长点；另一方面能也增长销售业绩，保持数据上的增长，整体发展不掉队。待地产行业后续发展好转，又可以快速前进。

3.三类代建蕴育蓝海市场，代建迎来高速发展期

在房企争先追逐下，代建业务被市场期待成为“下一个万亿级蓝海市场”。

代建，本质上来说是地产行业衍生出来的一类业务。起源于美国，在国内最初以政府代建的形式存在，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，目前已发展成三种代建模式并存的状态。主要特征如下图所示：

从数据来看，商业代建当前占据着主流的市场地位，政府代建和资方代建正在快速发展。以绿城管理为例，上半年，其商业代建收入为7.65亿元，占比为60.8%，但是收入同比有所下滑；而政府代建收入3.81亿元，同比激增73.5%。

而代建行业之所以今年来如此火热，与政府代建和资方代建的蓬勃发展也密不可分。

一方面，自2021年下半年以来，由于央企、国企、城投公司成为拿地主体，叠加保障性租赁房的增量发展，带来了政府代建的大量需求。另一方面，由于部分民营房企“爆雷”，AMC（资产管理公司）成为接盘方，而AMC本身并无操盘能力，这又将带来大量的代建需求。

困局：

代建模式为“双刃剑”，前路难行

如今，入局做代建的房企越来越多，但代建看似入局容易，实则想做好却很难。

1.市场容量有限，后续高增长或难以为继

代建，其实是一个踮脚就能触及到天花板的行业。

虽然代建正处于瓜分蛋糕的黄金时期，市场尚有充足的发展空间。但作为房地产行业的衍生，代建行业明显面临着增长空间受限的情况，随着房地产行业销售规模的逐渐见顶与代建入局者越来越多，代建行业整体的规模和利润空间都会下降。

根据行业内人测算，在乐观估计的情况下，每年代建市场的空间也不过2-3万亿元，代建收入最多也就1500亿左右。如果真的是单纯的以代建为主业，市场容量与净利润都不会有太大的上升空间。

2.强者恒强，龙头房企优势明显难被超越

在当前强者恒强的房地产市场下，未来代建市场同样会被品牌房企所主导。

对于代建业务而言，更加依赖的是房企的品牌影响与操盘能力。当前入局代建赛道的，多以全国性、区域性知名品牌房企为主，他们在房地产开发项目中累积了大量的成熟的经验，大多都具备品牌、产品、成本以及信用等优势，已经形成了自身的护城河。

对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，普通中小房企若要强行入局，基本很难分得一杯羹。

3.代建需求多种多样，合作项目隐藏风险多

在行业下行中，代建相比传统开发模式，或许会成为房企寒冬中的一棵救命稻草，但它同样也暗含不少风险。

首先，是口碑下滑、品牌受损，这也是最主要的风险。在代建过程中，委托方可能存在各种各样的诉求，包括产品品质、成本控制以及选用指定供应商等，会导致代建企业难以复刻出以往的成功产品。例如，某家以产品力见长的区域知名房企，其代建项目因作为销售噱头的铝板幕墙变成了涂料，引发业主大面积群诉，品牌口碑受到极大损害。

其次是沟通风险，这种风险真实存在，且非常麻烦。代建项目的一大缺点就是沟通成本过高。品牌房企在自家做产品的时候，有自己的标准及管理体系，内部沟通较为顺畅。而代建时，每一个项目的团队都需要磨合，需求也不一样，无法标准化运作，整合资源的过程就比较复杂。

最后，是费用纠纷风险，这种风险不高，但一旦发生，也算是重击伤害。在当前行业面临资金短缺的情况下，部分项目的委托方对资金的需求将超过品牌需求，代建方要帮助项目进行融资（或融资代建），部分项目甚至会出现资金中断，甚至拖欠代建方的代建费用。

破局：以核心优势杀出重围

1.提升资本引入能力，是最有效的竞争手段，没有之一

目前行业风声鹤唳，能够为项目引入资本无疑是最为直接有效的竞争手段。

略微直白的说，现在几乎所有的房企的现金流都十分紧张，甚至很大一部分房企找代建的原因都是因为缺钱。所以，在这个危难的时刻，如果代建企业能够为项目投资或者提前垫资解决项目建设所需的资金，那对于代建企业而言无异于是雪中送炭，项目自然是不缺的。

可是，此时还有一个尴尬的地方，那就是前面说的，现在几乎所有房企都缺钱。

那怎么办？

自己没有钱没关系，可以提升资本引入的能力，去找到有钱且愿意投资的企业。在当下，解决资金的能力甚至比代建能力来得更加重要。

这个时候，部分金融机构和AMC（资产管理公司)）就闪亮登场了。虽然现在房地行业产危如累卵，但在国家设立纾困基金背景下，也有不少金融机构和全国性的AMC跑步入场，如果房企这个时候能够搭上便车，肯定能够斩获不少代建业务。

举个例子，早在去年年底，绿城管理便宣布与中粮信托，就江阴城南项目（原恒大项目）签署合作协议，它将为该项目提供资方代建服务。即中粮信托提供部分或全部资金支持，绿城管理从中赚取代建服务费。

2.以管理能力提升为基础，以产品力突围为导向，强化竞争壁垒

虽然说寻找资金能力对代建企业至关重要，但专业能力突出才是代建企业的立身之本。

早期代建企业凭借优秀的项目操盘能力、过硬的管理能力、专业的技术能力，以及先进的服务理念和较强的资源整合能力赋能企业品牌输出，在代建领域开疆扩土。

优秀的项目管理能力是房企进入代建赛道的第一道门槛，可以利用数字化管理工具提升管理能力与效率。

例如，保利选择与明源云合作，引入了工程信息化管理工具——筑善云。该平台基于工程一线，联动技术、成本、客关等跨专业，规范品质管理、进度管理、安全管理、供方管理、交付管理相应的管理动作，提高从开工到产品交付全生命周期的项目管理水平，同时为项目及公司运营提供数据分析及决策依据，促进集团综合运营效率提升。戳这里，了解智慧工程6.0

此外，产品品质是企业的第一生命线，也是代建入门的突围线。

想要进入代建赛道的房企可以在工艺工法方面进行创新，或者利用前沿技术来提升产品品质。例如，近些年，各大房企推动了以“两提两减”为导向的建造技术升级。包括万科的“5 2 X”建造体系、龙湖的33321建造体系、旭辉的透明建造体系、保利的新建造体系等。

通过对比不难发现、各家房企对建造体系的叫法不同，核心工艺其实相差无几，主要包括：铝合金模板、全现浇混凝土外墙、智能爬架、预制内墙板/高精度砌块、免抹灰/薄抹灰以及穿插施工。上述新技术基本上都是头部房企已经在广泛应用且提质增效效果明显的，可以直采用或参考。

3.在代建行业打造差异化竞争力，以自身核心优势突出重围

我国代建发展方兴未艾，入局者多如牛毛，当下还处于蓝海时代。

此时，除少数先入局者已经建立自己核心的竞争力领先一步，其他大多企业基本都处于同一起跑线，产品、服务都相差无几。

因此，要想在当前同质化的环境中杀出重围，必须进行差异化竞争，找到发力点，打造属于自己品牌的核心优势。

例如，刚刚宣布代建品牌“龙智造”的龙湖，一开始就将TOD、科技等作为自身项目的“标签”。它强调，龙智造以近百个TOD项目为基石，开发能力覆盖城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城等项目，覆盖住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等业态，并深耕数字科技领域，构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR AR MR）等地产数字科技集群。

4.横纵延伸，向资源整合者进发，打造属于自己的产业生态圈

长期发展需要拓宽护城河，而打通行业上下游，打造产业生态圈是代建企业拓宽护城河的选择之一。

一方面，代建主营业务和产业链业务可以形成双向赋能、双向导流的良好循环，助力代建企业丰富业务增量空间，打造“第二增长曲线”；一方面，此时房企就不仅仅是品牌、产品等的竞争，而是在一条配合密切的产业链上竞争，代建企业能形成自己的业务壁垒。

例如，绿城管理CEO李军曾指出，产业链公司的专业能力，将成为绿城管理未来的核心竞争力。

作为“中国代建第一股”，绿城管理积极创新商业模式，构建了互相赋能的轻资产生态圈。它以代建为主链，通过收购、共同设立等方式，与产业链不同细分领域的优质公司达成战略合作，培育设计链、金融链、咨询链、培训链、商管链、研究链等全产业链，构建属于自己的轻资产生态圈。在此基础上，绿城管理还进一步打造了知识体系共享平台、产业链上下游企业认证平台与行业标准输出平台，从而规范代建产业链企业运营，加强代建服务标准管控，最终为委托方创造高质量的产品。

小结：与趋势同行，以共生破局

一个行业的危机却为另外一个行业开启了无法估量的蓝海。

在房地产行业，代建领域已然成为行业新的蓝海。但，我国房地产市场有着自身的特殊性，未来代建行业的发展趋势也仍需时间的检验。对房地产企业而言，当前的代建行业仍是一种值得尝试的潜力型业务，唯一要做的就是抓好时代机遇，做好万全准备。