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长租公寓案例分析之二

#蛋壳#上一篇，我根据陕西省西安市中级人民法院的两份终审判决，试着解读“业主与公寓运营商签订《委托代理合同》，租客对此是否知情带来不同结果”。

有网友留言：蛋壳公寓在多地与业主签订的是《资产委托管理服务合同》，为什么不找一份合同有针对地分析？

我确实没有去找这样一份合同，因为即使找到了一份，也不能代表蛋壳公寓在各地的分公司都用同一份合同。浏览网络发现，有的地方确实用了《委托代理合同》而且即使用的是一样的《资产委托管理服务合同》，内容也很难确保其完全相同。因此，仅凭一份合同，就为所有纠纷定性，实在力所不逮。

那么，《资产委托管理服务合同》到底是什么玩意儿？各地法官们裁判它确立的是委托代理关系还是租赁关系呢？

12月1日，我在中国裁判文书网检索“资产委托管理服务合同 房屋租赁合同 2020年”，共检索到30篇文书。然后一一查看并从中挑选以下案例，并引用判决书的法院观点来回答这一问题，希望能给蛋壳的各方受害人以参考。

12月1日，蛋壳爆雷，杭州公司门口围满了闻讯前来的业主和租户。

在北京（案例1）‍

2019年，业主马丽与掌控蛋壳公寓的紫梧桐（北京）资产管理有限公司签订了《资产委托管理服务合同》，将房屋委托后者管理，获得的收益以租金形式体现。后因该公司拒付租金，马丽将之告上法庭。

北京市东城区法院对这起服务合同纠纷进行了管辖权裁定，称：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从原、被告双方签订的合同内容看，原告将其房屋交予被告管理，同意被告转租并获取转租收益，被告按照合同约定定期向原告支付租金，故原、被告之间实为房屋租赁合同关系。”【（2020）京0101民初2680号】

在上海（案例2）

2020年5月8日，租客徐兰与案外人海南兆福亿嘉科技有限公司签订了《上海市房屋租赁合同》，按约定付了一年租金。但是，在徐兰实际入住前，诸某将锁换掉，致使徐兰无法入住。无奈之下，徐兰在派出所民警见证下将个人物品搬出系争房屋。

之后，徐兰将业主诸某告上法庭，请求解除两者之间的租赁关系，并请求判令诸某返还租金24,000元和押金2,000元、支付违约金4,000元。

经法院查明，业主诸某在5月5日与海南兆福亿嘉公司签订《上海资产委托管理服务合同》，将房屋委托给该公司进行出租。该合同约定，诸某同意将资产收益的0%作为海南兆福亿嘉公司的管理费收益。海南兆福亿嘉公司与徐兰签订的《上海房屋租赁合同》在签约确认书部分列明房屋所有权人为诸某、房屋委托管理机构为海南兆福亿嘉公司、承租人为徐兰。

法院认为，诸某与案外人兆福亿嘉公司签订的合同虽名为资产委托管理服务合同，但该合同的各项条款约定符合房屋租赁合同的各项特征，故双方之间应为房屋租赁合同，而非委托合同。徐兰与案外人海南兆福亿嘉公司签订的《上海房屋租赁合同》虽披露房屋所有权人，但实质为该公司向诸某租赁房屋后转租于徐兰。

因此，徐兰基于租赁合同关系对诸某提起本案诉讼，显属主体不适格，裁定如下：对徐兰的起诉，本院不予受理。上海市第一中级人民法院二审维持了该裁定。【（2020）沪0117民初9623号、（2020）沪01民终9987号】

名字是个好名字，可惜了。

在长沙（案例3）

2020年9月3日，租客赵智超将业主蔡鑫诉至法院，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还租金和押金11550元、支付2200元违约金等。

原来，业主蔡鑫与长沙易居名舍科技有限责任公司签订《资产委托管理服务合同》及授权委托书，授权后者代其出租、代为收取房屋租金等。6月16日，易居名舍公司将该房屋出租给赵智超，双方签订了《房屋租赁合同》，租金支付方式为年付。但仅住了两个月，业主就以易居名舍公司未向其支付租金为由，要求租客再行支付房租或搬离该房屋。租客未同意，业主强行断水断电。

租客赵智超主张：根据合同法第四百零二条的规定，原告在与易居名舍公司签订租赁合同时，知道易居名舍公司与被告之间的委托代理关系，因此，原告与被告代理人签订的《房屋租赁合同》直接可以约束原告和被告。现被告的行为已经构成根本违约，故请法院支持其诉请。

湖南省长沙市岳麓区法院经审查认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据原告提交的证据可知，其就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系原告与案外人易居名舍公司直接签订，租金亦直接支付给该公司，且其未提供相应的证据证明易居名舍公司已将收取的租金支付给本案被告蔡鑫。原告以蔡鑫作为本案被告起诉要求解除租赁合同，并要求其退还租金、押金及违约金，显然有违合同的相对性原则。

法院认为，虽然原告向本院提交了被告蔡鑫就涉案房屋与案外人易居名舍公司签订的《资产委托管理服务合同》，但该合同中约定的租金标准与原告提交的原告赵智超与案外人易居名舍公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准明显不一致。且从该合同的内容来看，被告蔡鑫的主要权利系从案外人易居名舍公司处收取租金，案外人易居名舍公司的主要义务系向被告蔡鑫支付约定的租金并依约对涉案房屋进行管理维护，因此，该合同名为委托管理服务合同，实为房屋租赁合同。被告蔡鑫与案外人易居名舍公司在实质上应认定为房屋租赁合同关系而非委托关系，被告蔡鑫并非本案适格被告。

因此，法院裁定驳回原告赵智超的起诉。【(2020)湘0104民初11858号】

在重庆（案例4）

2020年7月15日，租客唐春燕与被告王洪浪授权的优客友家公司签订《房屋租赁合同》，租住了一套租金每月1000元的房屋，并交付了全年租金和押金共计13000元。

9月8日，被告、业主王洪浪函告唐春燕（应后者要求出函），称其与优客友家公司就案涉房屋签订了《资产委托管理服务合同》，至今未收到该房屋租金，优客友家公司已经根本违约，且法人卷款“跑路”涉嫌诈骗，根据合同，优客友家公司无权处分房屋使用权，其将收回房屋，为避免损失请唐春燕于9月15日搬离，否则后果自负。

9月15日，原告唐春燕应被告要求搬离案涉房屋，并向被告邮寄了《解除〈房屋租赁合同〉告知书》。该告知书讲述了自己无奈搬离房屋的过程，并称被告单方面收回房屋的行为违反约定，据此解除《房屋租赁合同》，并要求业主退还剩余部分租金10000元、押金1000元并承担违约金2000元。

两天后，唐春燕提起诉讼，请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除，判令被告退还上述房租、违约金及资金占用损失。

被告王洪浪请求法院驳回原告诉请，辩称：我没有与原告签订任何合同，也未授权优客友家公司租赁涉案房屋；我只是与优客友家公司签订了房屋租赁合同，之后优客友家跑路了；我已经在渝中区公安机关报案，公安机关出具了接案报警回执。

重庆市沙坪坝区法院审理查明，被告王洪浪（委托人、甲方）与优客友家公司（承租人）签订的《资产委托管理服务合同》，委托权限包括代理甲方运营及出租房屋、代为收取租金等。合同约定，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付：房屋租金为每月1400元；甲方向乙方支付管理费（服务费）：出租给第三方的租金高于本合同中双方约定的房屋租金、甲方给予乙方的免租期间的租金收益，直接作为乙方的服务费。同日，王洪浪还与优客友家公司（受托人）签署了《授权委托书》，由后者代理自己全权处理房屋所有出租相关事宜，包括与承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等。原告唐春燕签订的《房屋租赁合同》明确，优客友家公司（房屋出租代管机构、甲方）代理被告王洪浪（房屋所有权人、业主）签署合同。

对此，法院认为，被告王洪浪与优客友家公司的委托代理关系成立。根据被告的委托授权，原告向优客友家公司支付房屋租金和押金，即视为向被告支付，原告已按约履行全部付款义务。被告的行为明显违反了合同约定，属违约。被告明确表示不履行合同约定的出租房屋义务，原告作为承租方有权告知其解除双方签订的《房屋租赁合同》。故法院支持原告唐春燕的全部诉讼请求。【(2020)渝0106民初17124号】

12月1日，蛋壳爆雷，杭州公司门口围满了闻讯前来的业主和租户。

在西安（案例5）

值得一提的是，同样是上篇文章中提到的西安市中级人民法院，同样是面对乐伽公司与业主签订的《房屋出租委托代理合同》，11月30日发布的一份判决，却与上篇文章里的判决思路截然不同。

2019年7月1日，杨晶与乐伽商业管理公司签订《房屋租赁合同》,约定由杨晶承租12个月，每月租金2000元，按年支付。此前，业主赵文哲与南京乐伽公司签订了《房屋出租委托代理合同》，由后者代理出租案涉房屋，租金每月2400元，按季度支付。

杨晶入住15天后，西安市住房和城乡建设局发出防范风险提醒：南京乐伽公司在西安经营范围未包含“房屋租赁”经营项目。于是，业主赵文哲与杨晶协商，双方未达成一致。2019年8月11日，杨晶搬离，其称“被业主强行赶出房屋”。

于是，杨晶向法院起诉请求，要求被告赵文哲、南京乐伽公司返还租金24000元、押金2000元，支付违约金4000元。

杨晶认为：赵文哲与乐伽公司之间已形成了委托合同法律关系，杨晶与乐伽公司签订的《房屋租赁合同》直接约束赵文哲。

赵文哲辩称：自己并未将杨晶赶出房屋，但杨晶将房屋内设施损坏。

一审法院认为，赵文哲与乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》，名为委托代理合同，实为房屋租赁合同。杨晶要求乐伽公司返还剩余房租及押金、支付违约金，于法有据，依法予以支持。杨晶要求赵文哲返还租金、押金、违约金，根据合同相对性原则，此诉请缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于杨晶所称赵文哲暴力收房，属于另一法律关系，本案依法不予处理。

杨晶上诉请求，撤销原判，改判由业主赵文哲返还租金、押金并承担违约责任。西安中院二审驳回上诉，维持原判。【（2020）陕01民终6454号】

在中国（总结篇）

北京、上海、长沙的法院裁判逻辑一致，都是根据合同约定的权利义务来确定合同的性质，或者说，《资产委托管理服务合同》是委托出租合同还是租赁合同，他们偏向于从合同的实质去判断。

长沙的案件更是清晰地阐明了裁判思路：两份合同约定的租金标准明显不一致；从合同的内容来看，业主的主要权利系从长租公寓运营商那里收取租金，运营商的主要义务系向业主支付约定的租金，因此，该合同名为委托管理服务合同，实为房屋租赁合同，不构成委托关系。

在重庆，法院则依据《资产委托管理服务合同》的外在表现去认定其为委托协议，也许与合同中约定了管理费，也许是更倾向于保护租客利益，也许是因为被告没有如实陈述，谁知道呢。

几地法院放在一起比较，或西安本地法院自身比较，我们不得不说：尽管每个案件事实不同、原告起诉事由存在差异，无疑都是同一类案件，但是，基于同一法律事实，却没有做到同案同判。

或许有人能说出其合理之处，但是让人如此烧脑地分析其中细微差异，差不多是活生生地要把陷入蛋壳之类长租公寓运营商崩盘之中的租客和房东逼成法律人士，绝对不是正常的。这不禁不让人想起一句很宏大的话：法治中国，任重道远！

【作者简介】路治欧，从事媒体工作18年，兼法律工作5年。